構成實際違約、預期違約、根本違約及制造危困狀況實施不公平交易的認定與業主要求提前給付全部剩余月供的論述

山河學苑

作者：呂東平 一、某房地產公司違約行為的全面認定（一）實際違約事實描述：自2020年11月起，某房地產公司公然違背與業主簽訂的月供給付協議，故意停止支付月供，嚴重破壞了合同的執行基礎，給業主帶來了嚴重的經濟損失和生活困擾。法律依據：根據《中華人民共和國民法典》第五百七十七條，某房地產公司的行為已構成實際違約，依法應承擔包括繼續履行、采取補救措施或賠償損失在內的違約責任。（二）預期違約重點強調：預期違約嚴重破壞了合同的穩定性和可信賴性，尤其在合同有效期內，其影響更為深遠。事實描述：某房地產公司在合同有效期內，不僅實際違約，還通過發布月供折價換房方案并大幅提高房價，明確表露出不履行原合同支付義務的意圖。此外，該公司大量出賣土地、砍伐名貴樹種，導致大量資金流入卻無償還月供的跡象，這些行為進一步加劇了預期違約的實現步伐，并嚴重損害了業主的合法權益。更令人擔憂的是，有證據表明法官在某種程度上對某房地產公司的違約行為提供了庇護，這進一步加劇了業主的困境。法律依據：依據《中華人民共和國民法典》第五百七十八條，某房地產公司在合同有效期內明確表示或以行為表明將不履行合同主要債務，構成預期違約。業主有權在此情況下提前要求該公司承擔違約責任，包括一次性提前給付全部剩余月供，以保障自身權益不受進一步損害。法官的庇護行為不僅違反了司法公正原則，也助長了某房地產公司的違約氣焰，應受到嚴肅查處。（三）根本違約事實描述：某房地產公司的持續違約行為嚴重侵害了業主的合同權益，導致合同目的無法實現。其拒絕支付月供的行為既違反了合同基本義務，也違背了誠實信用原則，使合同關系陷入僵局。法律依據：雖然本案未直接涉及合同解除，但根據合同法的基本原則及《民法典》的相關規定，某房地產公司的行為已觸及根本違約的底線。在此情況下，業主有權依法要求該公司承擔更為嚴厲的違約責任，包括但不限于一次性提前給付全部剩余月供。二、某房地產公司制造危困狀況實施不公平交易的認定事實描述：某房地產公司在業主面臨經濟困境時，利用信息不對稱和業主的弱勢地位，推出不合理的“折月供45%換房”方案，并以遠高于市場價的房價進行交易。對于無法換房的業主，該公司只提供以25%的低價出售已折價45%的月供的選項，導致業主的經濟負擔和心理壓力進一步加劇。法律依據：根據《中華人民共和國民法典》第一百五十一條，某房地產公司利用業主處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，導致雙方之間的交易顯失公平。業主有權請求人民法院或仲裁機構撤銷該交易行為，并要求該公司賠償因此造成的損失。法官的庇護行為在此類不公平交易中起到了推波助瀾的作用，應受到法律的制裁。三、業主要求一次性提前給付全部剩余月供的法律依據（一）合同自由與公平原則依據《民法典》的相關規定，合同是雙方意思自治的產物，應遵循公平、誠實信用的原則。在某房地產公司嚴重違約且合同目的無法實現的情況下，業主有權要求一次性提前給付全部剩余月供，以恢復合同的平衡和公平。（二）預期利益保護某房地產公司的違約行為導致業主無法依合同預期獲得穩定的月供收入，進而影響其生活品質和未來發展。一次性提前給付全部剩余月供可有效彌補業主的預期利益損失，確保其在經濟上得到合理補償。（三）避免損失擴大鑒于某房地產公司的違約行為具有持續性、加劇性和不確定性，繼續履行合同已無法保障業主的合法權益。一次性提前給付全部剩余月供能夠徹底切斷與該公司的合同關系，避免未來可能發生的更大損失。同時，這也是對法官庇護行為的一種警示，提醒司法系統應加強對法官的監督和管理，確保在審理案件時能夠秉持公正立場，依法作出公正判決。綜上所述，某房地產公司的行為已構成實際違約、預期違約和根本違約，并制造危困狀況實施不公平交易。業主有權要求一次性提前給付全部剩余月供，以維護自身合法權益。同時，司法系統應加強對法官的監督和管理，確保在審理案件時能夠秉持公正立場，依法作出公正判決，以維護法律的公正與權威。對于法官的庇護行為，應依法嚴肅查處，以儆效尤。

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