構(gòu)成實際違約、預(yù)期違約、根本違約及制造危困狀況實施不公平交易的認(rèn)定與業(yè)主要求提前給付全部剩余月供的論述山河學(xué)苑 <p class="ql-block">作者：呂東平</p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">一、某房地產(chǎn)公司違約行為的全面認(rèn)定</p><p class="ql-block">（一）實際違約</p><p class="ql-block">事實描述：自2020年11月起，某房地產(chǎn)公司公然違背與業(yè)主簽訂的月供給付協(xié)議，故意停止支付月供，嚴(yán)重破壞了合同的執(zhí)行基礎(chǔ)，給業(yè)主帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟損失和生活困擾。</p><p class="ql-block">法律依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條，某房地產(chǎn)公司的行為已構(gòu)成實際違約，依法應(yīng)承擔(dān)包括繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失在內(nèi)的違約責(zé)任。</p><p class="ql-block">（二）預(yù)期違約</p><p class="ql-block">重點強調(diào)：預(yù)期違約嚴(yán)重破壞了合同的穩(wěn)定性和可信賴性，尤其在合同有效期內(nèi)，其影響更為深遠(yuǎn)。</p><p class="ql-block">事實描述：某房地產(chǎn)公司在合同有效期內(nèi)，不僅實際違約，還通過發(fā)布月供折價換房方案并大幅提高房價，明確表露出不履行原合同支付義務(wù)的意圖。此外，該公司大量出賣土地、砍伐名貴樹種，導(dǎo)致大量資金流入?yún)s無償還月供的跡象，這些行為進一步加劇了預(yù)期違約的實現(xiàn)步伐，并嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。更令人擔(dān)憂的是，有證據(jù)表明法官在某種程度上對某房地產(chǎn)公司的違約行為提供了庇護，這進一步加劇了業(yè)主的困境。</p><p class="ql-block">法律依據(jù)：依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十八條，某房地產(chǎn)公司在合同有效期內(nèi)明確表示或以行為表明將不履行合同主要債務(wù)，構(gòu)成預(yù)期違約。業(yè)主有權(quán)在此情況下提前要求該公司承擔(dān)違約責(zé)任，包括一次性提前給付全部剩余月供，以保障自身權(quán)益不受進一步損害。法官的庇護行為不僅違反了司法公正原則，也助長了某房地產(chǎn)公司的違約氣焰，應(yīng)受到嚴(yán)肅查處。</p><p class="ql-block">（三）根本違約</p><p class="ql-block">事實描述：某房地產(chǎn)公司的持續(xù)違約行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合同權(quán)益，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)。其拒絕支付月供的行為既違反了合同基本義務(wù)，也違背了誠實信用原則，使合同關(guān)系陷入僵局。</p><p class="ql-block">法律依據(jù)：雖然本案未直接涉及合同解除，但根據(jù)合同法的基本原則及《民法典》的相關(guān)規(guī)定，某房地產(chǎn)公司的行為已觸及根本違約的底線。在此情況下，業(yè)主有權(quán)依法要求該公司承擔(dān)更為嚴(yán)厲的違約責(zé)任，包括但不限于一次性提前給付全部剩余月供。</p><p class="ql-block">二、某房地產(chǎn)公司制造危困狀況實施不公平交易的認(rèn)定</p><p class="ql-block">事實描述：某房地產(chǎn)公司在業(yè)主面臨經(jīng)濟困境時，利用信息不對稱和業(yè)主的弱勢地位，推出不合理的“折月供45%換房”方案，并以遠(yuǎn)高于市場價的房價進行交易。對于無法換房的業(yè)主，該公司只提供以25%的低價出售已折價45%的月供的選項，導(dǎo)致業(yè)主的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)和心理壓力進一步加劇。</p><p class="ql-block">法律依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十一條，某房地產(chǎn)公司利用業(yè)主處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，導(dǎo)致雙方之間的交易顯失公平。業(yè)主有權(quán)請求人民法院或仲裁機構(gòu)撤銷該交易行為，并要求該公司賠償因此造成的損失。法官的庇護行為在此類不公平交易中起到了推波助瀾的作用，應(yīng)受到法律的制裁。</p><p class="ql-block">三、業(yè)主要求一次性提前給付全部剩余月供的法律依據(jù)</p><p class="ql-block">（一）合同自由與公平原則</p><p class="ql-block">依據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，合同是雙方意思自治的產(chǎn)物，應(yīng)遵循公平、誠實信用的原則。在某房地產(chǎn)公司嚴(yán)重違約且合同目的無法實現(xiàn)的情況下，業(yè)主有權(quán)要求一次性提前給付全部剩余月供，以恢復(fù)合同的平衡和公平。</p><p class="ql-block">（二）預(yù)期利益保護</p><p class="ql-block">某房地產(chǎn)公司的違約行為導(dǎo)致業(yè)主無法依合同預(yù)期獲得穩(wěn)定的月供收入，進而影響其生活品質(zhì)和未來發(fā)展。一次性提前給付全部剩余月供可有效彌補業(yè)主的預(yù)期利益損失，確保其在經(jīng)濟上得到合理補償。</p><p class="ql-block">（三）避免損失擴大</p><p class="ql-block">鑒于某房地產(chǎn)公司的違約行為具有持續(xù)性、加劇性和不確定性，繼續(xù)履行合同已無法保障業(yè)主的合法權(quán)益。一次性提前給付全部剩余月供能夠徹底切斷與該公司的合同關(guān)系，避免未來可能發(fā)生的更大損失。同時，這也是對法官庇護行為的一種警示，提醒司法系統(tǒng)應(yīng)加強對法官的監(jiān)督和管理，確保在審理案件時能夠秉持公正立場，依法作出公正判決。</p><p class="ql-block">綜上所述，某房地產(chǎn)公司的行為已構(gòu)成實際違約、預(yù)期違約和根本違約，并制造危困狀況實施不公平交易。業(yè)主有權(quán)要求一次性提前給付全部剩余月供，以維護自身合法權(quán)益。同時，司法系統(tǒng)應(yīng)加強對法官的監(jiān)督和管理，確保在審理案件時能夠秉持公正立場，依法作出公正判決，以維護法律的公正與權(quán)威。對于法官的庇護行為，應(yīng)依法嚴(yán)肅查處，以儆效尤。</p>