<p class="ql-block">作者：呂東平</p> <p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">在業(yè)主與某房地產(chǎn)公司的合同糾紛案中，原審法院與中級法院在判決中配合采納了某房地產(chǎn)公司答辯狀中的片面論調(diào)，認(rèn)為業(yè)主因未依約收到月供款而遭受的損失主要為資金占用的利息損失。這一論調(diào)不僅忽視了違約行為對業(yè)主造成的多維度經(jīng)濟(jì)損失與精神傷害，而且違背了《民法典》中關(guān)于合同履行的基本原則，卻意外地激發(fā)了業(yè)主對追加訴求的意識——“利息要加，兩倍違約金不可減”。</p><p class="ql-block">一、片面論調(diào)的現(xiàn)實(shí)與法律缺失</p><p class="ql-block">（一）現(xiàn)實(shí)不符合性</p><p class="ql-block">某房地產(chǎn)公司的違約行為導(dǎo)致業(yè)主不僅面臨資金占用的利息損失，還不得不通過高息貸款等方式來彌補(bǔ)資金缺口，承擔(dān)了額外的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。此外，違約行為還可能引發(fā)業(yè)主在經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、教育、養(yǎng)老等多方面的連鎖反應(yīng)，這些損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了簡單的利息范疇。同時，業(yè)主還可能因此遭受嚴(yán)重的精神傷害，如焦慮、抑郁等心理健康問題。</p><p class="ql-block">（二）法律缺失</p><p class="ql-block">違背“約定優(yōu)先”原則</p><p class="ql-block">根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。然而，兩級法院卻以“只是利息損失”為由減免違約金，這明顯違背了“約定優(yōu)先”原則，未充分尊重合同雙方的自主約定。</p><p class="ql-block">違反“禁止反言”原則</p><p class="ql-block">某房地產(chǎn)公司在答辯狀中承認(rèn)其違約行為給業(yè)主造成了資金占用損失，但在后續(xù)的法律程序中，又試圖通過這一承認(rèn)來減免其應(yīng)承擔(dān)的違約金責(zé)任。這種出爾反爾的行為違反了誠實(shí)信用原則，也間接違反了“禁止反言”的司法精神，損害了法律的權(quán)威性和公信力。</p><p class="ql-block">二、追加訴求的法律依據(jù)與現(xiàn)實(shí)需求</p><p class="ql-block">（一）法律依據(jù)</p><p class="ql-block">根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。某房地產(chǎn)公司的違約行為已給業(yè)主造成了實(shí)際損失，因此，業(yè)主有權(quán)要求某房地產(chǎn)公司賠償損失，包括利息損失和違約金。</p><p class="ql-block">關(guān)于違約金的調(diào)整，雖然《民法典》規(guī)定了違約金數(shù)額的適當(dāng)調(diào)整，但本案中，合同雙方約定的違約金并未“過高”，而是相對某房地產(chǎn)公司的嚴(yán)重違約行為顯得“過低”。因此，業(yè)主有權(quán)要求某房地產(chǎn)公司按照約定支付違約金，并有權(quán)請求法院根據(jù)實(shí)際情況對違約金進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但不應(yīng)減免。</p><p class="ql-block">（二）現(xiàn)實(shí)需求</p><p class="ql-block">考慮到某房地產(chǎn)公司的違約行為給業(yè)主造成的嚴(yán)重?fù)p失，以及兩級法院在判決中采納的片面論調(diào)，業(yè)主有權(quán)要求追加訴求——“利息要加，兩倍違約金不可減”。這一訴求不僅符合法律規(guī)定，更是對業(yè)主合法權(quán)益的保障。通過提高利息和違約金的標(biāo)準(zhǔn)，可以更有效地遏制違約行為的發(fā)生，維護(hù)市場的公平和秩序。</p><p class="ql-block">三、結(jié)論</p><p class="ql-block">綜上所述，“僅是利息損失”的片面論調(diào)不僅不符合現(xiàn)實(shí)情況，而且缺乏法律依據(jù)。為了維護(hù)法律的尊嚴(yán)與公平正義，保障業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)依法支持其追加訴求——“利息要加，兩倍違約金不可減”。因?yàn)檫`約金和利息是兩個不同的財(cái)務(wù)概念，且違約金的支付也不是依有無損失為前提的。同時，也應(yīng)加強(qiáng)對兩級法院在判決中采納片面論調(diào)的監(jiān)督與指導(dǎo)，確保類似案件能夠得到公正、合理的處理。此外，建議相關(guān)部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，完善相關(guān)法律法規(guī)和政策措施，以預(yù)防和減少類似違約事件的發(fā)生。</p>
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