美居隨筆（一）? 美國社區商業

大地情懷

近幾年，中美之間多次往返，可以說是常來常往了。在美居住的時間，也從過去的蜻蜓點水，變成了侯鳥遷徙，每次都在美居住幾個月的時間。 來來回回多了，住的時間長了。經常要去超市，商店買蔬菜，水果等各種食品。對美國的社區商業生活也有了更多觀察和了解，看的多了，想的多了。比較和認知也在不斷更新。 不做專題研究，看到什么，想到什么，就隨筆記錄下來，也算是美居生活的感悟隨筆吧。 此隨記只介紹中美社區商業模式的不同。也就是服務于周邊居民日常生活的商業設施。 先說中國的商業模式。過去的百貨商店，現在幾萬甚至十萬平米以上的購物中心。都自成體系。幅射半徑幾公里甚至更遠。這類大型或超大型商業模式不在這里展開說明。 中國歷史漫長，人口聚集而成的都市成型已有千年之久。人聚集而住，形成了都市和道路。人住多了，生活物資的需求也日益增多。自然就形成了沿街商鋪。 所以中國現在的社區商業，基本上是很多年城市形成后，隨著城市的發展，道路的延伸和居民生活方便，而自然形成的沿街商鋪的社區商業格局。 中國的社區商業最大的特點可以說是“臨街傍民”。不論大、中、小城市都和街道居民密不可分。中國沿街的純住宅建筑很少，在近二三十年新建樓盤規劃設計時，都有商住綜合樓的功能。大多樓宇都有“底商”的存在。有居民居住的地方就有商業，那怕是在自己家里開的“夫妻店”。 街道上就更多了，各種蔬菜店，熟食店，五金店，水果店等，沿街道兩側三、五步一個。中國的社區商業和居民的關系，如同魚水一樣密不可分。居民如水，流淌其中。商業如魚，遇水則活。 所以在中國有“金角銀邊”沿街商鋪的商業價值理念。幾十年甚至上百年前就有“一鋪養三代，安心又自在”的商鋪贊譽。傳統觀念中商鋪被視為“躺賺”的硬資產，既能通過租金實現穩定收益，又能隨城市化增值，甚至成為家族財富的象征。 改革開放后，城市發展進入快車道。很多城市推出15分鐘生活圈，強調步行達到。要設立菜巿場，便利店。由政府劃定服務半徑，從規劃設計時就把沿街商業設施與城市規劃相結合。做為配套設施，要求社區規劃建設，配套或大或小的商業設施。以保證公共服務的便利和均等化。 可以理解為，中國的社區商業從出生時，就有了沿街商業網點，親近居民的先天屬性。 在中國，獨立區域，獨立建筑，服務相應集中的社區商業設施較少。 　　美國社區商業與中國社區商業最大的不同在于。兩個國家的社區商業的規劃要求不同，服務理念和建設風格迥異。 美國社區商業最大的的特點就是獨立性。商業無論規模大小，都自成一體。絕沒有與居住區混搭在一起。 獨立區域，自成體系。商業就是純商業區域。住宅就是純住宅建筑。住宅區里無任何商業，商業街區無一戶居民。 美國絕沒有商住一體，商住兩用的這種混合建筑形式，也更見不到商住共存共濟這種現象。 商業與居住，這二種不同類型的建筑嚴格分開。這是美國商業與中國商業最大，最顯著的區別。 　　美國和中國社區商業最大的區別源于國情和規劃。 從國情和規劃要求來看。美國地廣人稀，居住人口密度不高，城市住宅郊區化程度高。而且美國是一個汽車輪子上的國度，每個家庭擁有一輛以上的汽車是基本配置。無汽車不出行。所以美國的社區商業在建設初期的規劃上，就嚴禁商業與住宅同為一個項目開發建設。這也是美國國情條件下形成目前的現狀。 而中國城市人口密集，尤其是在大城市，土地資源相對稀缺，多以電梯房小區式住宅為主。這種居住模式的差異，使得兩國社區商業規劃起點和要求截然不同。 　　美國社區商業中心大多以不同品牌的大型商店和超市為核心店。匯聚不同規模和業種的專業店，專賣店，餐飲店，健身房等豐富的配套服務網點。 在業態組織上，美國社區購物中心，商業業態豐富且完善，除日常購物、餐飲外，還有美容院，寵物服務、自助洗衣店還提供銀行和休閑娛樂項目。 在規劃布局上，美國社區商業的特點是呈點狀組成，一站購物，應有盡有。 而中國社區商業，在規劃時更注重與住宅的融合。以住宅底商為載體形成的街區式布局。多是沿道路呈線性分布，沿街而設。路延伸到哪里，相應的商業配套設施就建在那里。 　　美國是建立在汽車輪子的國家。根據美國聯邦公路管理局（FHWA）的統計，全美注冊車輛約2.8億輛，家庭總數約 1.3億戶。大致戶均約為2.1輛。 雖然城市中心區無車家庭的比例約9%左右。但是多車家庭，擁有2–3輛或更多車輛的家庭比例在30%左右。美國社區調查（ACS）美國戶均汽車數量大致在 1.9至2.1輛之間。 所以在美國，汽車是家庭出門首選的交通工具。無汽車不出門，無汽車不購物。 所以在美國，即使是社區的商業廣場在規劃和建設時，也要配備足夠面積的停車場。 順便說明，這些社區商業的停車場無任何收費現象，全部是免費停車。 　　美國的道路路幅較寬，很多居民住宅前有較開闊的庭院。如果按照中國傳統商業理念，這是真正的“金角銀邊”。商業利用價值極高。 看看下面住宅，路邊街角的住宅，有大樹，有外廊，有草坪。如果開一個咖啡店，奶茶店或其他快餐服務。有環境，交通便利，停車方便。是一個多好的商業選址。 但是在美國，絕無可能，住宅就是住宅，從法律法規的層面嚴禁經商。 　　在中國，出門打個醬油，買個青菜。如同溜灣一樣方便快捷。尤其對于老年群體更是如此。 在美國，大多情況下，買任何東西或食品，距離遠近，都要開車。但是絕無因油煙排放，躁音影響，商住兩用引起居民和商業的各種矛盾和糾紛。 所以說不管是中國，還是美國。適合自己就是最好的。 　　隨筆文字，源于隨看，起于隨思，成文隨筆。算是美居斯間的收獲之一吧。 下篇《路邊 FREE 的東西》請關注。

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