從2025年《政府工作報告》看“止跌回穩(wěn)”

王韶

3月5日，“持續(xù)用力推進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”被首次載入《政府工作報告》，這是自去年9月26日政治局會議，中央最近三次重要會議連續(xù)提及“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”。從“要促進”到“穩(wěn)定樓市”再到“持續(xù)用力”，措辭一次比一次嚴厲堅定。“持續(xù)”表明“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”絕非三分鐘熱度，不達目標誓不罷休；“有力”表明措施更到位，更精準，力度更強，突顯國家對“止跌回穩(wěn)”目標態(tài)度的堅定，也強調(diào)“止跌回穩(wěn)”的重要性和緊迫感。但坊間仍眾說紛紜，不乏唱衰者!目前中國經(jīng)濟和樓市正處爬坡過坎的關(guān)健階段，任何不和諧的聲音都不利于經(jīng)濟和樓市的穩(wěn)定發(fā)展。我無意為房地產(chǎn)涂脂抺粉，現(xiàn)結(jié)合2025年《政府工作報告》談?wù)剛€人對于“止跌回穩(wěn)”的粗淺看法，僅供參考。預期穩(wěn)，則信心強；信心強，則動力足!人生總是先相信，后看見，相信就會擁有，我相信相信的力量！ 一、相信行業(yè)的力量房地產(chǎn)是國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟的穩(wěn)定器和驅(qū)動器，擴大消費的助力器。樓市穩(wěn)定不僅利于防范金融風險，還能有效帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進城市化發(fā)展。同時，房產(chǎn)作為居民家庭資產(chǎn)的重要組成部分，價格波動直接影響家庭和諧、財富感知和消費信心，乃至社會穩(wěn)定，只有房價穩(wěn)居民才能更好地規(guī)劃家庭財務(wù)支出，有更強烈的消費意愿。樓市穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)、金融穩(wěn)、民生穩(wěn)、消費穩(wěn)。毋庸置疑，“止跌回穩(wěn)”是一項政治性、全局性和根本性的重要政策，深遠影響不需贅述! 二、相信國家的力量影響“止跌回穩(wěn)”原因復雜多變，但最根本原因依然是消費者對房價和安全交付的信心不足，以及就業(yè)和收入預期降低。黨和國家正致力于消除打通影響“止跌回穩(wěn)”的痛點和堵點，我們需要信心和耐心。《政府工作報告》關(guān)于房地產(chǎn)的表述突出強調(diào)“塑造積極的社會預期”的重要性，并從宏觀經(jīng)濟、財政貨幣、民生保障和樓市政策等方面全方位釋放出穩(wěn)定預期、激發(fā)活力、推動發(fā)展的積極信號，目標清晰、方向明確、措施有力，體現(xiàn)責任和擔當，值得期待。（1）宏觀經(jīng)濟與就業(yè)托底。穩(wěn)增長就是穩(wěn)就業(yè)，經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展必然有效降低居民觀望情緒、減少對償債壓力的憂慮，增強購買能力與意愿，帶動收入和就業(yè)的增長預期，從而擴大國內(nèi)需求、促進消費和投資。GDP5%增長目標，關(guān)乎未來政策力度，直接影響就業(yè)。一般而言，GDP每增長1個點可直接拉動150-200萬個就業(yè)崗位。（2）財政貨幣雙輪驅(qū)動。貨幣政策適度寬松，財政政策更加積極，4%赤字率釋放出財政加碼信號。赤字規(guī)模5.66萬億元，新增財政赤字可化解地方存量債務(wù)，也可用于房地產(chǎn)收儲、基建和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利拉動經(jīng)濟增長。超長期特別國債1.3萬億元，地方政府專項債4.4萬億元，今年新增政府債務(wù)總規(guī)模達11.86萬億元，比去年增加2.9萬億元，對實體經(jīng)濟支持將大大增強，利于降低社會綜合融資成本，也有利解決房地產(chǎn)流動性緊張問題。2%的CPI漲幅預期，物價溫和回升，不僅是民生保障的重要舉措，更是改善國民經(jīng)濟循環(huán)，提振市場預期、促進投資的關(guān)鍵，使老百姓有更多就業(yè)增收機會。（3）民生保障筑基。逐步推行免費學前教育，發(fā)放育兒補貼；加強靈活就業(yè)和新就業(yè)形態(tài)勞動者權(quán)益保障……一樁樁一件件都關(guān)乎百姓福祉，消除百姓對就業(yè)和生活的后顧之憂。（4）樓市供需雙側(cè)精準調(diào)控。《政府工作報告》從政策實施、預期引導、平衡供需、盤活存量、激活需求和房地產(chǎn)新模式等維度提出政策措施，明確具體，如城中村改造、減少土地供應(yīng)、支持商品房收儲、釋放剛性和改善性住房需求潛力，還強調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風險”……市場預期持續(xù)改善，以及“止跌回穩(wěn)”的實現(xiàn)必須依靠政策利好和積極市場信號的延續(xù)。2024年多次政策落地短期內(nèi)改變了居民預期不再觀望，使止跌回穩(wěn)初見成效。未來，政策目標將更精準，更注重短期和長期預期的收復。可以預見，2025年或進一步降準降息，新房貸款利率和存量房貸利率或進一步下調(diào)，有利激發(fā)購房意愿。另外，針對土地庫存大、去化周期長，各地政府將加大存量土地和商品房的收儲力度，這有助土地資源優(yōu)化使用、推動房地供需平衡、緩解供求矛盾，穩(wěn)定房價、合理引導市場預期、消化庫存。 三、相信市場的力量“安居樂業(yè)”千百年來已深入國人骨髓，中國任何時代住房都是重大民生，任何時候都有重大需求。以廣東為例：（1）人口紅利是住房市場重要基礎(chǔ)。據(jù)第七次全國人口普查，至2020年底，廣東總?cè)丝?.26億，較2010年增加2169萬人、2000年增加4078萬人，兩次普查人口規(guī)模及增量均居全國之首。從人口增量看，廣東常住人口增量主要來自珠三角的深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山和珠海7座城市，2000—2020年年均增長率均在2.5%以上，增量達3348萬人，占全省總增量82.1%；其中深圳、廣州分別增加1048萬和873萬人，顯著高于其他城市；佛山、東莞、惠州、中山和珠海共增加1426萬人，其他14個城市增量均不足100萬，這便不難說明房地產(chǎn)市場為什么分化加劇。此外，廣東家庭代際關(guān)系日趨簡單，規(guī)模不斷縮小，一人戶和一代戶明顯增加，越來越多的大家庭裂變?yōu)樾〖彝ィ馕吨鴮ψ》刻讛?shù)需求量也相應(yīng)持續(xù)增加。2020年廣東常住人口中，15—64歲的總勞動年齡人口占72.6%，65歲及以上的老齡人口占8.6%，總體進入老齡化社會，但相比城市人口總體仍較年輕，仍處于人口紅利期，尤其珠三角城市更為明顯。這意味著廣東城市經(jīng)濟活力強，基本面良好，有利于住房市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。（2）住房需求有保障。2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶人均居住面積為30.9平方米，戶均78.6平方米，顯著低于全國平均水平。2020年廣東城市家庭戶人均居住面積小于30平方米的戶數(shù)占比高達59.7%，人均居住面積小于20平方米的家庭戶占36.6%，居住在只有1間房間的住房占40.7%。從人均住房間數(shù)和來源看，2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶人均0.94間；住房來源為租賃住房的家庭占城鎮(zhèn)總家庭戶的比例達50.4%。2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶居住的住房樓齡在30年以上的戶數(shù)占10.2%，樓齡在20年以上的戶數(shù)占35.3%，城市家庭戶住房有電梯的占比為33.3%，意味著廣東存在相當大的住房改善需求。 “止跌回穩(wěn)”分化是常態(tài)，是量價、企業(yè)、區(qū)域和業(yè)態(tài)重新洗牌均衡發(fā)展的開始，短期內(nèi)實現(xiàn)全國全面回穩(wěn)不現(xiàn)實，人口凈流入的超大特大城市或許先行回穩(wěn)，但對于眾多經(jīng)濟缺乏潛力、產(chǎn)業(yè)落后、人口凈流出的三、四線城市，回穩(wěn)或許持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。但無論是大城市，還是小城市，傳統(tǒng)的開發(fā)模式已被歷史證明是不可行的，唯擁抱新模式，順應(yīng)新消費、新科技發(fā)展潮流，踐行“生態(tài)+生活+生產(chǎn)+科技+文化+地產(chǎn)”，推動產(chǎn)城融合，像制造智能汽車一樣以科技賦能；像汽車一樣建立房屋體檢和保險制度；像汽車4S店一樣做好物業(yè)服務(wù)，打造真正符合百姓需求的“好房子”，特色化、差異化錯位發(fā)展或許才是未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向！

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