“信托制”物管不是物業(yè)管理，《“信托制”物管合同》對全體業(yè)主不具有法律約束力！

小區(qū)治理研究

一 為了更好地理解為什么業(yè)主大會表決不屬于物管事項的“信托制”物管議案違法？為什么《“信托制”物管合同》對全體業(yè)主不具有法律約束力？讀者可以先在手機上百度《中華人民共和國信托法》。本文僅復(fù)制幾條內(nèi)容，并加以簡要提示。讀者還可在手機百度《民法典》、《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》對“物業(yè)管理”的界定。只有了解法律法規(guī)對“物業(yè)管理”的界定，才能正確辨識“信托物管”為什么不是物業(yè)管理，為什么不受《民法典》調(diào)整，為什么應(yīng)受《信托法》調(diào)整。有人會問，為啥成都社治部門正在加大力度推廣信托制物管？因為信托制物管雖然不是物業(yè)管理，卻是社區(qū)治理的一種方法或社區(qū)治理的一條路徑。社區(qū)是可以用以治理非專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)或院落。既然“信托物管”不是“物業(yè)管理”，當(dāng)然不能按照《民法典》和國務(wù)院、四川省、成都市各級頒布的物管條例的規(guī)定列為業(yè)主大會的表決議案。如果不屬于物業(yè)管理內(nèi)容列為業(yè)主大會的議案，在四川將直接違反《四川省物管條例》第十九條的強制規(guī)定。有人又會問，那些導(dǎo)入信托制物管的院落小區(qū)不都是提交業(yè)主大會表決的嗎？因為那些院落或小區(qū)，導(dǎo)入信托制物管不損害業(yè)主們的共同利益，還讓業(yè)主們享受了物業(yè)費用和物業(yè)服務(wù)事項雙公開，業(yè)主當(dāng)然不去追究違不違法的問題。但是金牛區(qū)交大吾家小區(qū)導(dǎo)入信托制物管，反而比包干制更加損害業(yè)主們的共同利益。自然要上升到合不合法或違法必究的高度。金牛區(qū)交大吾家第四屆業(yè)委會召開的2024年定期業(yè)主大會，①將不屬于物業(yè)管理的“信托制”物管確定為表決議案，直接違反了《四川省物管條例》第十九條的強制規(guī)定。②主要的是交大吾家第四屆業(yè)委會公示的“信托制”物管所謂的開放式資金收支預(yù)算欺騙全體業(yè)主——虛高了收入（73萬多元的公區(qū)收益內(nèi)含造假數(shù)據(jù)，甚至內(nèi)含提高停車收費的數(shù)據(jù)。）、減少了支出（少算了11位保潔員工、秩序員工、綠化工的法定社保醫(yī)保等十幾萬元。）——造成每年近10萬元余額的假象騙取業(yè)主投票。小區(qū)業(yè)主無法容忍這種欺騙，必須向業(yè)委會的主管部門舉報，請其立案查處。詳見以下《舉報》。 二 《中華人民共和國信托法》第七條設(shè)立信托，必須有確定的信托財產(chǎn)，并且該信托財產(chǎn)必須是委托人合法所有的財產(chǎn)。（注意：“信托制”物管中的信托財產(chǎn)是業(yè)主的房產(chǎn)？還是業(yè)主交付的物管費以及業(yè)主共有的公共收益呢？這些財產(chǎn)都是全體業(yè)主的合法財產(chǎn)，都不是業(yè)主大會以及業(yè)主委員會這個所謂的委托人的合法財產(chǎn)。）第二條 本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。（注意：受托人以自已的名義管理或處分信托財產(chǎn)。即受托人物業(yè)公司可以自行處置業(yè)主的信托財產(chǎn)，委托人業(yè)主有權(quán)干預(yù)嗎？）第八條設(shè)立信托，應(yīng)當(dāng)采取書面形式。書面形式包括信托合同、遺囑或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他書面文件等。采取信托合同形式設(shè)立信托的，信托合同簽訂時，信托成立。采取其他書面形式設(shè)立信托的，受托人承諾信托時，信托成立。第九條設(shè)立信托，其書面文件應(yīng)當(dāng)載明下列事項：（一）信托目的；（二）委托人、受托人的姓名或者名稱、住所；（三）受益人或者受益人范圍；（四）信托財產(chǎn)的范圍、種類及狀況；（五）受益人取得信托利益的形式、方法。除前款所列事項外，可以載明信托期限、信托財產(chǎn)的管理方法、受托人的報酬、新受托人的選任方式、信托終止事由等事項。（注意：凡是不委托業(yè)委會代簽《信托物管合同》、不同意物管信托的業(yè)主，業(yè)委會代簽的《信托物管合同》不具有法律約束力，這些業(yè)主有權(quán)拒交信托費（即物管費、停車費等）。業(yè)委會或物業(yè)公司無權(quán)要求這些業(yè)主交信托物業(yè)費。法院也不會判令這些業(yè)主交信托物業(yè)費。）第十條設(shè)立信托，對于信托財產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補辦登記手續(xù)；不補辦的，該信托不產(chǎn)生效力。（物業(yè)管理能否信托？其信托財產(chǎn)是什么？目前沒有任何政府部門對“信托物管”的財產(chǎn)登記，因此，業(yè)委會簽訂《信托物管合同》的信托行為產(chǎn)不產(chǎn)生效力？這些都是業(yè)主的合法財產(chǎn)，不是業(yè)主大會及業(yè)主委員會這個“委托人”的財產(chǎn)。）〖下圖為業(yè)委會違法決定證據(jù)一〗 三 《民法典》、《物業(yè)管理條理》和《四川省物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條理》規(guī)定的委托物業(yè)管理，肯定不是信托管理方式，受托的物業(yè)公司不可以自己的名義管理和處分業(yè)主的物業(yè)及物管資金。凡是業(yè)主們的物業(yè)共同事項，必須按《民法典》第278條規(guī)定經(jīng)過業(yè)主共同決定之后，物業(yè)公司才能按照業(yè)主共同決定實施。信托管理則不需要業(yè)主共同決定，物業(yè)公司可以自己的名義處理，最多在不足一半業(yè)主的小區(qū)居民微信群里通報一下，便伙同業(yè)委會實施了。信托物管，使簽訂信托合同的并無任何財產(chǎn)的業(yè)委會成為了事實上的全體業(yè)主的委托代表。擴大了業(yè)委會的決定權(quán)。顯然違反《民法典》物權(quán)篇和合同篇的相關(guān)規(guī)定，侵犯和損害全體業(yè)主合法權(quán)益。業(yè)主們當(dāng)然不可容忍、萬萬不能準(zhǔn)允。〖下圖為業(yè)委會違法決定證據(jù)二〗 四 交大吾家小區(qū)第四屆業(yè)委會違反《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《成都市物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《民法典》的相關(guān)規(guī)定，召開業(yè)主大會表決違法議案，屬于交大吾家第四屆業(yè)委會作出的召開業(yè)主大會議案的決定違法。交大吾家小區(qū)的業(yè)主有權(quán)向金牛區(qū)住建交局、向金牛區(qū)營門口街辦舉報。以下是交大吾家小區(qū)業(yè)主向金牛區(qū)住建交局、金牛區(qū)營門口街道辦提交的《關(guān)于金牛區(qū)交大吾家小區(qū)2024年定期業(yè)主大會違法問題的舉報》。 （分別點擊以下每張圖片，二指撐大閱讀） 五 為什么說現(xiàn)行的《“信托制”物管合同》對全體業(yè)主不具有法律約束力，只對同意且授權(quán)代簽合同的業(yè)主發(fā)生效力？ 因為《信托法》要求委托人（業(yè)主）跟受托人（物業(yè)公司）建立書面信托關(guān)系（即簽訂《“信托制”物管合同》），并且將信托財產(chǎn)備案了。而現(xiàn)行的《“信托制”物管合同》并不是委托人（業(yè)主）跟受托人（物業(yè)公司）分別簽訂的，而是非業(yè)主的業(yè)主委員會代替部分同意信托制物管的那些業(yè)主代簽的合同，而且信托財產(chǎn)并未備案。因此，信托關(guān)系不成立。本來，業(yè)委會跟物業(yè)公司簽訂的《信托制物管合同》是完全無效的，對每個業(yè)主都不產(chǎn)生效力，只對業(yè)委會產(chǎn)生效力。由于有些業(yè)主同意信托物管，哪怕是盲目同意，反正參與表決同意了，就當(dāng)作這些同意的業(yè)主已經(jīng)委托業(yè)委會代替他們簽訂的《信托制物管合同》，那就算是對他們產(chǎn)生效力吧。只有業(yè)委會依法作出的決定，才對全體業(yè)主具有法律約束力。如前所述，信托制物管不是物業(yè)管理，業(yè)委會簽訂的信托制物管合同，屬于業(yè)委會違法作出的決定，因此，對全體業(yè)主不具有法律約束力。 2024年12月15日

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