金牛區(qū)銀桂社區(qū)交大吾家小區(qū)物管費(fèi)收支預(yù)算方案侵犯員工權(quán)益，損害業(yè)主利益！

小區(qū)治理研究

〔導(dǎo)言：本文看似信托制物管在交大吾家小區(qū)很不順暢，實(shí)際上是交大吾家小區(qū)給信托制物管提出了必須依法破解的嚴(yán)要求。或者說，交大吾家小區(qū)業(yè)主要求實(shí)行一種嶄新的去掉物業(yè)公司的“信托制”自管模式的新物管。作者以交大吾家業(yè)主名義歡迎全市全國物管模式研究者、指導(dǎo)者、推動(dòng)者，關(guān)心者們，都來調(diào)研交大吾家小區(qū)物管模式的革故出新過程。交大吾家小區(qū)早在去年成立業(yè)委會(huì)時(shí)，就奠定了新物管模式的制度基礎(chǔ)，今年突然竄出來個(gè)倒亂的銀桂社區(qū)，非要按上面要求的有待完善才合法的“信托制”搞法不可，難道偌大個(gè)成都，連一個(gè)探索合法的新物管模式的試點(diǎn)小區(qū)都要被不依法的人破壞了嗎？既然如此，就休怪我支持鄰居們依法監(jiān)督全過程的合法合規(guī)問題！對于過程和結(jié)果出現(xiàn)的違法違規(guī)問題，我也將毅然舉報(bào)甚至起訴。〕 一、業(yè)主共同決定的小區(qū)物管新規(guī)劃 金牛區(qū)銀桂社區(qū)交大吾家小區(qū)，于2002年底交付的商住小區(qū)，一直實(shí)行包干制物業(yè)管理，物管費(fèi)每月每平方分別為0.79元、1.00元、2.00元，地面停車費(fèi)每月每車120元或150元。2012年第三屆業(yè)委會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，續(xù)簽的《物業(yè)服務(wù)合同》約定，合同期3年（2013年至2015年），按成都市三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，停車等公區(qū)收益每年向業(yè)主大會(huì)交繳9萬元。2014年初，業(yè)委會(huì)自動(dòng)解散。2023年作者以業(yè)主身份參加籌備組，幫助小區(qū)籌備成立第四屆業(yè)委會(huì)，籌備中指導(dǎo)籌備組在《交大吾家管理規(guī)約》里規(guī)劃了未來小區(qū)的新物管摸式，并明確了業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履職執(zhí)行的業(yè)主共同決定事項(xiàng)。（見《交大吾家管理規(guī)約》第五條、第二十條、第四十一條） （第五條本物業(yè)服務(wù)區(qū)域選擇三級(jí)物業(yè)服務(wù)等級(jí)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式采取公開物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)及物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)之新物管。 第二十條第四款業(yè)主大會(huì)與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)人分項(xiàng)簽訂物業(yè)綜合服務(wù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序及安全維護(hù)、公共區(qū)域園林綠化和景觀養(yǎng)護(hù)、共用部位和公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生等專項(xiàng)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)三分之二以上成員在場簽名并加蓋業(yè)主大會(huì)印章。第四十一條（一）本物管區(qū)域的停車位嚴(yán)重不足，部分綠化區(qū)域成為機(jī)動(dòng)車停放場所，嚴(yán)重影響環(huán)境美觀和物業(yè)品質(zhì)，全體業(yè)主授權(quán)執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)通過選聘物業(yè)公司競標(biāo)方式，完成收縮6棟和7棟外臨中庭車輛碾壓綠化帶、收縮或整理4棟外車輛碾壓綠化帶、收縮1棟、7棟、8棟之間圍繞黃果樹綠化帶，打造公共區(qū)域景觀。規(guī)范公共區(qū)域泊車、禁止在綠化帶上泊車。 （二）為了方便交大吾家居民乘坐7號(hào)地鐵，開啟現(xiàn)有消防大門上的人員進(jìn)出小門，采用磁碰鎖等技術(shù)關(guān)鎖人行門。（三）本物管區(qū)域應(yīng)當(dāng)培植園林綠化小區(qū)，小區(qū)內(nèi)未靠近房屋窗戶的樹木修枝不得斬?cái)鄻涓伞?lt;/span>（四）積極探索本物管區(qū)域新物管模式，提高現(xiàn)有物業(yè)費(fèi)用的使用效率。（五）交大吾家客服中心搬至小區(qū)大門空置屋，三棟3-1-11號(hào)現(xiàn)物管用房可以租賃，收益歸全體業(yè)主。一棟1-1-9號(hào)物管用房，在解決了物管人員廚房問題后，可以租賃，收益歸全體業(yè)主。（六）業(yè)主大會(huì)可以設(shè)置業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，常務(wù)委員3人，非常務(wù)委員2-6人，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主委員會(huì)候選人條件面向全體業(yè)主公告征集自愿報(bào)名的業(yè)主組成。監(jiān)督委員會(huì)聽取業(yè)主意見建議監(jiān)督本物管區(qū)域物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)。（七）住宅1-7棟內(nèi)墻除污、欄桿刷漆，美化內(nèi)院。（八）清收物管公司未交的公共收益，按照物業(yè)面積分配到各業(yè)主維修資金賬戶。（九）小區(qū)院墻外的用地紅線圖內(nèi)公共場地，劃停車位停車收費(fèi)，也可以出租收取租金，收益除經(jīng)營成本外歸全體業(yè)主。） 二、銀桂社區(qū)指使業(yè)委會(huì)引入“信托制” 2023年10月交大吾家第四屆業(yè)委會(huì)成立并備案，至2024年11月，十三個(gè)月中，處于躺平狀態(tài)，寫入《管理規(guī)約》并經(jīng)業(yè)主高票通過的那么多項(xiàng)決定，一件未做。2024年6月，在銀桂社區(qū)指使下，違反《交大吾家業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、違反《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》、違反《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》、違反《民法典》召開了一次業(yè)主大會(huì)。2024年10月，在銀桂社區(qū)指使下，在銀桂社區(qū)會(huì)議室里，社區(qū)保障資金立項(xiàng)聘請的第三方，請來信托制物管專家，向到會(huì)的包括作者在內(nèi)的十多位交大吾家業(yè)主或居民宣講。第一次亮出了《交大吾家物業(yè)維護(hù)資金年度收支預(yù)算方案》。從《預(yù)算方案》中發(fā)現(xiàn)，總收入少于總支出，沒有了每年9萬元的公共收益積累。作者以題為《金牛區(qū)銀桂社區(qū)交大吾家小區(qū)包干制擬轉(zhuǎn)信托制將損害業(yè)主共同利益的情形》的網(wǎng)文，報(bào)道了此事。一個(gè)多月后，銀桂社區(qū)指使交大吾家第四屆業(yè)委會(huì)，向業(yè)主群拋出了修改后的《預(yù)算方案》。友善的鄰居轉(zhuǎn)發(fā)給了我一份，希望我看后給個(gè)意見。 三、修改后的《物業(yè)維護(hù)資金年度收支預(yù)算方案》的典型問題 修改后的年度總收入，比在銀桂社區(qū)會(huì)議室投影上看到的總收入，增加了約3萬元。但是看不出66萬元的停車收費(fèi)和7萬多的管理收入是怎么構(gòu)成的，會(huì)不會(huì)是憑空編出來的？如果沒有詳細(xì)的構(gòu)成細(xì)目支持，可能存在虛增收入的情況。 修改后的年度總支出，比在銀桂社區(qū)會(huì)議室投影上看到的總支出，減少了約3萬元。還有了約10萬元的節(jié)余。 表面看，似乎已經(jīng)滿足了廣大業(yè)主的嚴(yán)重關(guān)切。仔細(xì)看，問題更加嚴(yán)重。下面一一列舉出來。 注意以上三張表里的紅色的文字。有7個(gè)環(huán)衛(wèi)工人和1個(gè)綠化工人，沒有預(yù)算國家勞動(dòng)法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定的社保。有3個(gè)秩序人員（保安）只預(yù)算了雇主保險(xiǎn)，也沒有預(yù)算國家勞動(dòng)法規(guī)強(qiáng)制固定的社保。明顯嚴(yán)重侵犯了11位員工的合法權(quán)益。誰說的服務(wù)外包就不給勞動(dòng)者買社保呢？如果把這11個(gè)員工的社會(huì)保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)工傷保險(xiǎn)都預(yù)算了，起碼需要15萬元。那么總支出還會(huì)有結(jié)余嗎？仍然是支出大于收入。業(yè)主們關(guān)心的，每年不少于9萬元的結(jié)余作為維修資金，仍然沒有保障。這樣的《預(yù)算方案》不僅侵犯了員工的合法權(quán)益，仍然損害了全體業(yè)主的共同利益！ 四、怎樣發(fā)揮現(xiàn)有收入的使用效益、怎樣保障業(yè)主利益最大化？ 注意這張總支出明細(xì)表，紅色字的二項(xiàng)支出近20萬元。其中近10萬元，是白給物業(yè)公司的“酬金”。大家從以上幾張支出表里清楚地知道：全部所有的支出，包括公區(qū)責(zé)任險(xiǎn)等，都是我們?nèi)w業(yè)主買的單，小區(qū)物管人員和服務(wù)人員的工資保險(xiǎn)和福利，全部由我們?nèi)w業(yè)主買單，請問物業(yè)公司為我們承擔(dān)了什么責(zé)任？墊資？擔(dān)責(zé)？還是別的什么？既然，都不需要一個(gè)企業(yè)幫我們承擔(dān)任何責(zé)任，還需要物業(yè)公司這個(gè)外殼干嗎？我們還需要每年白給10萬元酬金給物業(yè)公司嗎？ 注意這張支出表里的7萬多元“稅費(fèi)”、2萬元業(yè)委會(huì)的工作補(bǔ)貼費(fèi)。關(guān)于稅費(fèi)，經(jīng)營性企業(yè)當(dāng)然必須納稅，現(xiàn)物業(yè)公司是按什么標(biāo)準(zhǔn)交的稅？有佐證交大吾家小區(qū)去年和今年交稅的證據(jù)支持嗎？如果不委托物業(yè)公司或其他經(jīng)營性機(jī)構(gòu)經(jīng)營，而是采用業(yè)主自管，那當(dāng)然就不需要交稅。7萬余元不就節(jié)省下來了嗎？ 關(guān)于業(yè)委會(huì)每月領(lǐng)補(bǔ)貼的問題既然白領(lǐng)了十幾個(gè)月的工作補(bǔ)貼，卻沒有給我們業(yè)主干一件該干的事兒，也就是說并沒有開展真正的工作，那為什么要發(fā)工作補(bǔ)貼啊？工作補(bǔ)貼決不是職務(wù)補(bǔ)貼，沒有工作卻領(lǐng)取了工作補(bǔ)貼，是不是應(yīng)該退出來。另一方面，如果委托物業(yè)公司開展物業(yè)服務(wù)，具體的事情都是物業(yè)公司在做，業(yè)委會(huì)不就是監(jiān)督一下物業(yè)公司履行合同嗎？那為什么要拿大家的補(bǔ)貼呢？既然是需要思想政治覺悟高的人進(jìn)業(yè)委會(huì)，既然是需要黨員進(jìn)業(yè)委會(huì)，在領(lǐng)補(bǔ)貼的時(shí)候?yàn)槭裁从植桓咦藨B(tài)、高風(fēng)格自動(dòng)放棄領(lǐng)取呢？ 五、交大吾家小區(qū)應(yīng)該選擇什么物管模式 《交大吾家小區(qū)物業(yè)維護(hù)資金年度收支預(yù)算方案》讓各位業(yè)主明白了什么？第一、小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的所有開支，一分一毫都是全體業(yè)主出的錢，物業(yè)公司沒有出任何一分錢。第二、如果將預(yù)算里邊的項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理助理的工資合并為一個(gè)人的工資，六七千塊錢的月薪，聘請一位專職的項(xiàng)目經(jīng)理，專門組織管理那么多員工來開展服務(wù)，難道不能把我們小區(qū)管理服務(wù)的更好嗎？第三、有一個(gè)物業(yè)公司每年要白拿我們約10萬元的酬金，那我們?yōu)槭裁床蝗サ暨@個(gè)物業(yè)公司，把10萬元用于我們小區(qū)的改造建設(shè)呢？第四、實(shí)行業(yè)主自管，去掉物業(yè)公司，業(yè)主交了的錢完全用于小區(qū)物業(yè)管理，不屬于經(jīng)營，肯定就不需要交稅，每年又將省下起碼6萬元。第五、所有的員工都應(yīng)該買法定的保險(xiǎn)，公眾責(zé)任險(xiǎn)也應(yīng)該買，降低我們小區(qū)物業(yè)管理的所有風(fēng)險(xiǎn)，拉通算，實(shí)行業(yè)主自管，我們小區(qū)每年大約有15萬～20萬元的結(jié)余。我們可以用這筆結(jié)余，把我們的小區(qū)打造的更好！第六、銀桂社區(qū)應(yīng)該指使交大吾家第四屆業(yè)委會(huì)，將僅有的物管經(jīng)費(fèi)發(fā)揮出最大的使用效率，不要盲目插手業(yè)主物業(yè)管理自治的事情，做好居民自治的份內(nèi)工作。 2024.12.11.于成都

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