業主自管才是最好的新物管模式——寫給交大吾家的鄰居們

小區治理研究

本文專為成都市金牛區交大吾家小區鄰居們了解小區物管模式而寫。為了增加鄰居的信任，先簡介幾點作者在物業管理、小區治理方面的專業造詣。 一、作者簡介二三事 （一）下圖說明：2021年，四川省人大常委會召開《四川省物業管理條例（修訂稿）》座談會，李馮川受邀參加并發言。省人大網站“法言法語”還報道了李馮川的發言。 （二）下圖說明：2023年，成都市人大常委會召開《成都市物業管理條例（修訂草案）》座談會，李馮川受邀參加并第一個發言。李馮川因事離會前所拍照片。 （三）下圖說明：李馮川研究“信托制”物管，在《現代物業》雜志第520期發表研究報告《“信托制”物管究競是什么》。 李馮川治病療養期間，未參與小區部分業主的維權活動，在當地政府、小區開發商、業主共同籌備成立小區業委會中，1997年10月被選舉為業委會主任。從此步入了實踐探索、學習研究、指導培訓小區治理活動，至今己逾27年。 二、了解信托制物管的特點和短板 法律規定小區物管實行業主自主管理。業主自主管理分為二種方式：其一、委托物業公司或其他服務人管理，簡稱托管；其二、業主自行管理，簡稱自管。委托物業公司或其他服務人管理原來只有包干制模式、酬金制模式，近幾年在成都多了信托制模式。包干制和酬金制都是大家比較熟悉的物管模式，遵照《民法典》和國家、省、市頒布的物管條例運行。信托制模式大家并不怎么熟悉，多為人云亦云狀態。其實信托制并不是物管模式。信托原本只是財產管理的一種模式，被廣泛運用在金融領域，遵照《信托法》運行。僅用大白話說給鄰居們，便于理解。《信托制物管合同》并不是省、市住建部門遵照《民法典》印發的《物管合同（示范文本）》，而是按照《信托法》相關規定擬制的《信托制物管合同》。符合《民法典》的《物管合同》與符合《信托法》的《信托合同》具有本質區別。 《物管合同》是按照《民法典》和國務院及省、市物業管理條例，國家及省、市住建部門印發的《業主大會和業主委員會指導規則》等成文法規及規范性文件規定，經業主大會全體業主及所持物業面積之和的雙三分之二表決、參與表決的雙過半數同意的表決程序通過后，由業主委員會代表全體業主簽訂的《物管合同》，對全體業主具有法律約束力。《信托物管合同》應當遵循《信托法》的規定，即每個委托人（業主）都要跟受托人（物業公司）簽訂信托合同，未經每個業主書面委托或表決同意，業委會是不能代替業主簽訂信托物管合同的。因為《信托法》不認可小區全體業主數和面積數雙過三分之二的參與表決的雙過半同意，就代表全體業主都同意了。說白了，凡是沒有親自簽訂信托合同、也沒有書面委托業委會代簽信托合同、也沒有表決同意業委會代簽信托合同的業主，物業公司或業委會均無權要求其繳納信托費用（物管費）。即使業委會或物業公司起訴這些欠費業主，業主只須向法官說“我沒有簽訂《信托物管合同》，也沒有表決同意或委托業委會的人代簽《信托物管合同》，業委會簽訂的《信托物管合同》只對業委會成員和表決同意的業主具有約束力，因此，我不應繳納信托費用，請駁回起訴。” 成都的信托制物管的唯一的意義，就是公開小區物業費和公區收益的收支明細，對包干制的高物業費的大中小區的沖擊很大，但對交大吾家小區這類包干制低物業費的小微小區并沒有多大意義。當然，應當充分肯定成都近幾年試行的信托制物管摸式（公開透明特征）大力推動了四川省、成都市把物管費測算清單列入合同附件、并公開物管費用和物管事項的雙公開規則的出臺。除此之外，其缺陷還很多，明顯的法律障礙亟待解決。 關于公開小區費用收支明細這個方面，新修訂的省、市物管條例已有明文規定，成都市住建局和市社治委（社工部）兩年前就聯合發文要求物業費收支和物業服務過程“雙曬”（向業主公開的意思）。也就是說，公開透明這一點，今后的所有物業管理小區都要這么做，將不再是信托制物管模式的唯一特色了。 關于《信托制物管合同》存在與《民法典》和各級頒布的物管條例不相符的問題。今年初我就向市社工部的領導提出了修改信托制物管合同的建議，市社工部的領導也高度重視我這個建議，也聽說了有關方面正在積極準備修改信托制物管合同模板。當我知道銀桂社區想把我們交大吾家小區導入信托制物管的時候，我意識到將會與《交大吾家管理規約》里邊早已明確的業主自管性質的新物管發生沖突，為了避免沖突，大約二個多月前我便主動給市社工部的一位處長打去電話，大意是請他給金牛區社工部的有關負責人溝通一下，為了防止發生制度沖突或法規沖突發生在我的小區，或跟我攪在了一起，最好是金牛區社工部調整在我們小區導入信托制物管的計劃。為了引起金牛區銀桂社區、營門口街道的注意，我還專門發了一篇網帖《金牛區銀桂社區交大吾家小區包干制擬轉信托制將損害業主共同利益的情形》。只可惜那些幾爺子也許因為忙吧，熟視無睹、充耳未聞，怎奈業委會中的個別蠢貨喜歡討聽從主子瞎指導、忽視業主們的嚴重關切、該住手時不住手，死皮賴臉推進交大吾家小區信托制物管。我只好給鄰居們說透徹、講明白了：鄰居們可以告訴每個業主：不參與導入信托制物管的業主大會表決——具體做法——①不簽收表決票、②若有人打電話征求意見只說“我不參與”。同時我還是要給小區物管公司和業委會的頑固分子提前預個警：你們推行信托制物管后，既然是你們代簽的《信托物管合同》，那些不參與表決的業主拒交信托費（物業費），就只有你們代交了。另外，若把原本平靜的小區搞亂了、再度蛻化了，你們要預備有人出來頂鍋承擔責任！ 三、業主自管的主要特征各位鄰居可以要求業主委員會公布或者印發《交大吾家小區管理規約》，其中有幾條明確約定了我們小區將實行“新物管”——即分別簽訂綜合服務合同、維修服務合同、秩序服務合同、保潔服務合同、綠化服務合同。這種新物管，就是網上廣泛宣傳的去物業公司化的業主自管。業主自管的最大好處是什么呢？信托制物管的所有公開透明全部都有，而沒有的就是物業公司提取的總收入10%的酬金。物業公司和業委會聯合提交的交大吾家費用收支預算，總收入約一百四十萬多一點，總支出一百四十幾萬。每年10%的酬金即每年14萬元，這是物業公司的純利潤。 新物管實行的是業主自管，不用物業公司中間商，不需要每年支付14萬的純利潤。由業主委員會聘請一個項目經理，并分別聘請綜合服務，秩序服務，維修服務，綠化服務，衛生服務公司，與這些公司分別簽訂合同，支出成本不會增加，每年卻節省了14萬元酬金，用于整改小區和小區公共積累。減掉物業公司酬金（純利潤）14萬，就能確保小區每年還有不少于9萬元的公共積累，還能保障每年有3~5萬的小區整改費用。業主共同選聘的某家物業公司，也可以分別簽訂綜合服務合同、維修服務合同、秩序服務合同、衛生服務合同、綠化服務合同等各專項服務合同。并不是只有業主自管才能簽訂各專項服務合同。請鄰居們說，這樣的業主自管難道不是最好的新物管模式嗎？ 李馮川微信號13350091770 2024年12月3日于成都 附件《交大吾家管理規約》（部分條款） 第五條 本物業服務區域選擇三級物業服務等級，其物業服務收費方式采取公開物業服務事項及物業服務經費之新物管。 第二十條 全體業主同意，由業主大會授權其執行機構業主委員會委托專業機構或者自行辦理本物業服務區域實施物業管理招標活動的相關事宜。業主大會選聘物業服務人之前，應當按照本物業服務區域業主大會議事規則的約定召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。業主大會依法選聘、解聘物業服務人的，業主共同表決應當符合法律、法規的規定。業主大會與其依法選聘的物業服務人分項簽訂物業綜合服務、共用部位及共用設施設備運行和維修養護、公共秩序及安全維護、公共區域園林綠化和景觀養護、共用部位和公共區域的環境衛生等專項服務合同，應當有業主委員會三分之二以上成員在場簽名并加蓋業主大會印章。 第二十六條 本物業服務區域內共有部分收益一般包括：占用業主共用的道路或者其他場地的地面車位所得的收益；電梯轎廂、單元門廳、走廊通道、外墻和公共場地戶外廣告收益；屬于全體業主所有的游泳池等文體設施收益；紅線圖內公共場地使用收入；調換現物管用房出租收益；物業服務人違反物業服務合同約定所支付的違約金、賠償金等。 第三十四條 業主要關心和支持物業管理工作，有權對業主委員會及其成員履職情況進行監督，對不履行職責、濫用職責的委員，業主可以依照法律法規規定和《業主大會議事規則》的約定，向業主大會提出罷免；業主對不履行合同的物業服務人，提出監督意見，并可依照《業主大會議事規則》的約定，向業主大會提出解除合同建議。 第四十一條（一）本物管區域的停車位嚴重不足，部分綠化區域成為機動車停放場所，嚴重影響環境美觀和物業品質，全體業主授權執行機構業主委員會通過選聘物業公司競標方式，完成收縮6棟和7棟外臨中庭車輛碾壓綠化帶、收縮或整理4棟外車輛碾壓綠化帶、收縮1棟、7棟、8棟之間圍繞黃果樹綠化帶，打造公共區域景觀。規范公共區域泊車、禁止在綠化帶上泊車。 （二）為了方便交大吾家居民乘坐7號地鐵，開啟現有消防大門上的人員進出小門，采用磁碰鎖等技術關鎖人行門。（三）本物管區域應當培植園林綠化小區，小區內未靠近房屋窗戶的樹木修枝不得斬斷樹干。（四）積極探索本物管區域新物管模式，提高現有物業費用的使用效率。（五）交大吾家客服中心搬至小區大門空置屋，三棟3-1-11號現物管用房可以租賃，收益歸全體業主。一棟1-1-9號物管用房，在解決了物管人員廚房問題后，可以租賃，收益歸全體業主。（六）業主大會可以設置業主監督委員會，常務委員3人，非常務委員2-6人，由業主委員會按照業主委員會候選人條件面向全體業主公告征集自愿報名的業主組成。監督委員會聽取業主意見建議監督本物管區域物業管理相關事項。（七）住宅1-7棟內墻除污、欄桿刷漆，美化內院。（八）清收物管公司未交的公共收益，按照物業面積分配到各業主維修資金賬戶。（九）小區院墻外的用地紅線圖內公共場地，劃停車位停車收費，也可以出租收取租金，收益除經營成本外歸全體業主。

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