本周熱點總結(jié)｜沒想到，房價這么快就開漲了？

暮雪含情之貝爾

目前市場上已知或未知的消息和動作，哪些信號才是更需要去關(guān)注的？哪些信號又是容易疏忽掉的？對我們普通人的具體影響又是什么？不過，今天也只是部分消息的解讀，更深入的話題研討，我是放在了我今晚7點的閉門直播課程中去說，想了解最新的政策變化和走向，都可以掃下方二維碼，跟我詳聊。 重磅！美聯(lián)儲開局降息50bp北京時間9月19日，美聯(lián)儲在貨幣政策委員會FOMC會后宣布，聯(lián)邦基金利率的目標區(qū)間從5.25%到5.50%降至4.75%至5.0%，降幅50個bp。這是美聯(lián)儲自2020年3月，也就是4年來的首次降息。決議公布后，三大美股指刷新日高，兩年期美債收益率跳水超10個基點，黃金盤中拉升超1%創(chuàng)歷史新高。點評：其實在老美降息前，我就預(yù)測過，一旦降息，對我們來說可能是轉(zhuǎn)機也可能是危機。轉(zhuǎn)機是在于，萬億資金回流，我們的資產(chǎn)價格會因此加速止跌企穩(wěn)。這里我看有很多人只是單獨地解讀為抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其實沒那么簡單；資金同樣可以回流到我們的企業(yè)，去減輕這些企業(yè)的存量債務(wù)壓力。像上周摩根大通就估算了一個數(shù)據(jù)，中國企業(yè)未結(jié)匯美元總數(shù)達到3000-6000億美元的水平；可以說，這個規(guī)模要是能回來，行情變化肯定是不小的。而行情變好了，對于企業(yè)而言，也就更有信心繼續(xù)去銀行借貸發(fā)展；進一步傳導(dǎo)到普通人，那就是就業(yè)和收入同樣會迎來一定的好轉(zhuǎn)。就業(yè)有了，收入有了，又進一步完成了去杠桿的需求，那么傳導(dǎo)到消費，我們的需求端也就會得到一定的提振，一部分城市的資產(chǎn)價格，也就能得到企穩(wěn)。危機則是在于，當(dāng)前我們對于追求貨幣放水、增加流動性的迫切，很可能會物極必反，導(dǎo)致通縮進一步加劇。所以即使是老美降息了50bp，我們也要伺機而動，而不是盲目跟降。——為什么這兩天全球資本市場沸騰，我們卻沒有即時跟著下調(diào)LPR利息，也正在于此。很多人其實忽略了一個信號，在老美宣布降息的前后2天，實際上央媽已經(jīng)連續(xù)3天操作了共計1.6萬億的逆回購交易量； 這一操作，你可以理解為，LPR此時不降，就是在等著這個逆回購利率先動，為的就是先增加市場的流動性，讓足夠的水流通到市場里去。一場蓄勢已久的放水，正在因為老美開啟降息的閘門，也跟著緩緩開啟。而勢頭越大，也就意味著接下來的政策只會越超出預(yù)期。最快國慶前，930前后，很可能就將迎來517后，屬于樓市的新一輪松綁潮，包括大家期盼已久的存量房貸利率下調(diào)，以及降準等。所以你要去關(guān)注的反而不是我們此時此刻不降息，而是應(yīng)該關(guān)注接下來你所在的市場，你的城市，你的房子，有沒有機會在即將到來的10月接到水，完成筑底的可能。沒有的話，那么你就該趕著最后這波熱度趕緊出清了。而如果你不懂評判房子價值的方法，我這邊也有份《資產(chǎn)評估自測表》，是否需要割肉，如果需要，應(yīng)該如何賣？如果不需要，那又該如何實現(xiàn)先買后賣的價值最大化？北京優(yōu)化房地產(chǎn)政策9月20日，中共北京市委結(jié)合首都實際，制定了具體的實施意見：加快建立符合首都特點的房地產(chǎn)發(fā)展新模式；優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。點評：這個取消普通住宅與非普通住宅標準，實際上就是取消豪宅線。而放到這個節(jié)點來推出，很顯然最大的作用就是要開始降低稅費，包括契稅和增值稅。相當(dāng)于二手房交易中每套房子可以節(jié)省數(shù)十萬，甚至上百萬的稅費。其實這個舉措去年12月的時候北京就調(diào)整過一次，但是并沒有直接取消，還是有一定限制；包括廣州最近也是，在南沙區(qū)解除了限購，并且實施買房即可落戶，不過這個政策并沒有官方發(fā)文，但私底下你去各樓盤轉(zhuǎn)都會發(fā)現(xiàn)已經(jīng)在執(zhí)行，買房即可落戶且同時解除限購。雖然也只能說，力度都是比較小的，所以接下來廣州的動作肯定還會放得更大；不過北京在老美降息后的第二天就公布了這件事情，還是比較能說明一件事情：就是接下來新一輪的松綁潮，一定是從一線城市上去發(fā)力，上海、深圳也一定會持續(xù)去跟進；除了降低稅費，取消更多核心區(qū)域的限購也將成為重點。整體上看，930大概率會有救市政策，所謂金九銀十嘛，相對7、8月成交肯定會有反彈；但要形成趨勢反轉(zhuǎn)，還是得從4個一線城市以點帶面才行。 斷供房貸被冷處理《經(jīng)濟觀察報》的文章報道：銀行對斷供房貸逐步轉(zhuǎn)向冷處理，將根據(jù)借貸人面臨的困難、還款能力、還款意愿等分類管理。轉(zhuǎn)變的最根本原因，是斷供房貸涉及民生問題，部分地方政府擔(dān)心司法拍賣房產(chǎn)會造成一部分群體失去居所，所以不希望通過法拍程序處置。目前，多數(shù)銀行已采取不同的主動防御措施，試圖將風(fēng)險扼殺在萌芽狀態(tài)，以確保斷供風(fēng)險不會大規(guī)模集中爆發(fā)。點評：實際上，銀行的這波操作，恰恰說明了一件事情：房價是經(jīng)不起久跌的。正所謂久跌必漲，所以關(guān)于這個趨勢，我認為大家也不必太過焦慮，反而意味著樓市的行情確實正在扭轉(zhuǎn)當(dāng)中。像法拍房的數(shù)量正在被人為地控制減少就是個最明顯的信號。而這背后，一方面是能趁著老美這波降息資金回流，給企業(yè)和居民爭取收入恢復(fù)上漲的時間，不至于因為賣完房后還資不抵債而出更大的事兒；一方面，也可以配合當(dāng)前地方收儲去庫存的救市動作，回購部分法拍房轉(zhuǎn)成保障房，同樣是以購代建；還有一方面，就是我們的保交樓動作也正在加快地兌現(xiàn)當(dāng)中，同樣是對斷供房的出清。而一旦法拍房的壓力開始減輕，也就意味著，你所在城市的二手房價受沖擊更少，回暖也就會相對更快一些。當(dāng)然，只看法拍房這一指標自然遠遠不夠，還要對比所在城市的：政策、二手房成交量、小區(qū)業(yè)主調(diào)價率及撤盤率、筍盤消化率、看房量、去化周期等…為此，我也系統(tǒng)研判了這些數(shù)據(jù)，為大家梳理出了美聯(lián)儲降息將能最快恢復(fù)樓市冷暖的一批價值城市。成都樓市，打響樓市上漲第一槍？！9月20日，貝殼溢價42%奪得成都新“地王”的消息引發(fā)了多方關(guān)注；就在同一天，本土地產(chǎn)巨頭嘉禾興房地產(chǎn)公司突然發(fā)布文件，宣布了樓盤漲價的決定。根據(jù)文件內(nèi)容，自2024年10月1日起，該公司旗下的“嘉禾華府”、“嘉禾賓湖頌”、“金沙壹品”、“壹品”、“嘉禾宸府”等所有在售項目房源單價將上調(diào)2%。 點評：這個溢價42%，我專門去看了一下，是斥資了10.76億拿下的，并且創(chuàng)下了成都的樓面價新高。 畢竟單個開發(fā)商的漲價，放眼全國，還并不具有標志性意義。目前市場公認的風(fēng)向標，也依然是北上廣深這4座一線城市。根據(jù)國內(nèi)頭部投行中金公司的研究報告：過往周期經(jīng)驗表明，一線城市基本面改善，對全國其他城市市場預(yù)期修復(fù)具有較強的引領(lǐng)作用，是判斷房價拐點的晴雨表。 所以，結(jié)合前面我說的，北京從取消普宅和非普宅限制開始，相信后面會迎來新一輪的松綁潮，且比517更猛。而這個過程中，一線城市新房、二手房交易量和交易價格的變化，基本上會在2-4個月左右傳導(dǎo)到二線城市。一線城市回暖后，再帶動其它強二線城市逐步回暖。所以這個時候，不管你買房是剛需自住、出租，或者就是最直接的投資；毫無疑問，你都要開始考慮一致的預(yù)期，那就是房產(chǎn)升值。那預(yù)期怎么樣才能兌現(xiàn)呢？未來樓市分化加劇的背景下，不同的城市能級不同，漲跌的節(jié)奏也不同，哪些城市可以買，哪些城市不能買甚至要考慮賣掉做置換？就是你現(xiàn)在要去考慮的。包括老美降息后，全球資本市場開始出現(xiàn)行情波動，很多人在問我有沒有什么資產(chǎn)可以投標？像股市之外，黃金因為老美降息又漲了一波，存款利率持續(xù)走低的情況下，我手里的錢是否也可以放到這里？又或者其他地方？以上問題，大家都可以掃描下方小程序碼，加我好友，我會一一回答大家。