和租客打官司

羽茜

我從2013年就買了一個小辦公“樓”（只有一層），共兩套辦公室，一套約3300平方英尺，另一套2700平方英尺。我行醫開業的時候就用那套2700平方英尺的；我把它裝修了一下，里面有四個診室，三個辦公房間，一個休息室，還有病人的候診室，前臺，抽血化驗室，等等，寬敞舒適。另一套早就租給一個開幼兒園的小公司，生意挺好，從2017年開始簽了五年的合同，2022年又續約五年，很穩定。我一直用我這套辦公室行醫直到退休，然后又通過房地產經紀人找了一個租客，是做成人日托（Adult daycare）的。這個租客（AP）在維吉尼亞海濱開了一個做家庭護理服務（Home Health) 的公司，已經很多年了，生意興隆；她想擴大生意，就想在我辦公樓這邊租一套辦公室做成人日托的生意，因為她家就住在附近，對她比較方便。我們在她簽合同之前查過她的資料，知道她有不少財產，而且她同意用個人財產擔保，也同意簽五年的合同。當時還有另一個人也想租我的辦公室，但那個人沒開過自己的公司，只想簽一年的合同，而且還有另一份完全不同的全職工作，我就沒選這個租客。我和AP在2022年6月簽了合同，于2022年7月1日開始生效。AP提出讓我免去前六個月的房租，這樣她才有時間重新裝修辦公室，開展業務，我同意了。 AP從2022年7月開始就裝修辦公室，把原來醫療診所的形式改成成人日托活動中心的形式，她打通了幾個小房間，變成一個大房間，可以讓老人們看電視，聊天，和做其他娛樂活動。還有一些房間可以讓人們休息，吃飯，下棋，等等。裝修進展順利，大概2-3個月就完成了。 AP在辦公樓的外面掛上成人日托中心的標牌 這是裝修好的成人日托中心里面的主要活動室，有很多舒適的座椅和桌子 然后AP又雇了一個人（manager）幫她管理和建立這個新的公司，找客戶，開展業務。但是我后來發現，AP自己并沒有花多少心思和時間在籌建這個新公司上；我是從我的另一個租客知道這個消息的：她說外面經常有可能的客戶到她的辦公室問，怎么才能找到成人日托的工作人員，因為他們打電話沒人接，敲門也沒人開門，似乎那里根本沒人工作。我把這些信息都轉達給AP了，而且給她一些具體的建議，如何招攬生意，等等。她嘴上答應要改進，但事實上卻沒有一點改變。幾個月過去了，她的成人日托中心還沒有真正開張。我還時不時問她業務開展的如何，是不是還需要別的什么幫助。她似乎并沒把這件事放在心上，對我只是敷衍而已。 2023年1月，按照合同的規定，AP開始交房租。她連續交了六個月房租后，從7月1號起，她就自己停止交房租了，沒有告訴我任何原因。我們的合同上寫的清清楚楚，如果她到每月的5號時還不交房租，她要多交5%的逾期費（late charges），如果整個月都不交房租，還要另外交每個月5%的利息。我從7月4號開始就給她發郵件，打電話，提醒她別忘了交房租。可是她根本不理我。好不容易有一次她終于給我回電話了，她說她的公司沒有開展起來，找不到足夠的客人，所以她交不了房租。我告訴她，合同是五年的，而且是法律生效的，所以她必須交房租；業務開展不起來是她自己的問題，不能因此免掉房租。她問我她能不能把這個辦公室再租給別人，我告訴她可以，但是那是她和別人的事情，我不管，我只跟她要房租。后來她也沒租給別人，還是不努力開展業務；繼續不交房租。我后來每個月給她寫一封信，告訴她已經欠了我多少錢，用電子郵件發到她的郵箱，并且用普通郵件寄到她的家里和辦公室。她從沒給我過任何答復；后來發現寄到她另一個辦公室的郵件都退回來了，但寄到她家里的信都沒退還，說明她都收到了。可是她仍然不交房租，也不給我任何回復。 2023年9月我回國一個月，10月初回美國以后，我發現AP沒有任何要改變的跡象；我決定要采取法律手段來解決問題。我先上網查了一下對這類事情應該怎么辦，了解到正確的處理方法后，我用相關的有法律語言的信件模版給她寫了一封信，告訴她如果到10月25日我還收不到她欠我的錢，我將會行使法律手段。不出所料，過了10月25號以后我還沒收到她的欠款。我決定把她告上法庭。我給辦公樓所在縣的法庭打電話，問清楚如何走這個程序；我被告知：我必須親自到法庭去，填寫有關表格，才可以正式把AP告上法庭。當然還有一種方法，就是請律師幫我辦案，花些錢，我自己就省事了。我覺得這個案子不復雜，應該不用請律師，就決定自己辦。 這時我已經把家搬到北維州，到法庭開車要三個多小時，不太方便。但是我沒有其他辦法；于是我和老公在2023年11月15日專門開車到法庭去報備此案（file the case）。我們第一次進這個法庭，才知道普通人進去不允許帶手機（只有工作人員和律師才能帶手機進去），還要過安檢；我們把手機放回到車里后才進去。 這是縣政府的法庭 到法庭的辦公室（Clerk's Office）講清情況后，工作人員讓我們填表；我花了一個多小時才把表填好（這是我們第一次填這樣的表，很多地方不知怎么填，還要計算AP欠款的數量，等等），終于把此事在法庭備了案。法庭工作人員告訴我們下一次開庭時間定在12月15號星期五早上九點；法庭的傳票一式三份，我（原告）一份，AP（被告）一份，法庭一份。法庭工作人員讓我寄一份傳票的復印件給被告AP，同時法庭還會正式送一份給AP。他們說我到時來法庭就可以了。事情辦好以后，我們又開車三個多小時回家，那一天很辛苦。 2023年12月14日星期四，我們提前一天來到離法庭不遠的地方，找了一個小旅館住下，這樣第二天早上可以比較從容地去法庭。早上8:30左右我們就到了法庭，我們怕路上堵車，提前了半小時到。那時大多數法庭工作人員都還沒來上班；我們在法庭外走廊上等的時候看到門口貼出來的告示，顯示那天有至少30-40個案子要聽證，我們到底什么時候被叫到也不知道。過一會，有些律師逐漸步入法庭外的走廊。一個律師和我們說了會兒話，他看出我們是第一次上法庭，就告訴我們一些基本常識：法庭會在差10分鐘9點開門，然后大家可以進去；一般原告坐在左側的座位，被告坐在右側的座位；律師一般坐在前排；法官來了大家要起立，然后大家坐下；法官先辦有律師的經手案子；當法官叫到你的名字，你就走到前面去，陳述你的理由，回答法官的問題；要帶好你的材料，需要時由法庭警察把材料遞交給法官。我們非常感謝那個律師的簡單介紹。又過了一會兒，果然就像那個律師所說，法庭開門，大家進入法庭，坐下，等著叫自己的名字。法官優先處理有律師負責的案子，然后才處理我們這些沒有用律師的案子。我們一邊等，一邊聽聽別人的案子，也挺有意思；大部分是一些租客不交房租，或者不付應該付的費用，數額都不大，幾十到幾百美元較多。法官判決也很快，基本上2-3分鐘解決一個案子。 我一直等到大約10:30左右才被叫到名字；我站到法官的左側，而被告AP根本就沒來。我剛剛簡單地陳述我的案例內容，法官就發現這張傳票并沒有被警察親自交到被告手中；我不明白為什么，他們說這張傳票應該先寄到被告所居住區撒福克（Suffolk）的治安警察部門（Sherriff Department），他們要親自把它送到被告手里，然后再把回執寄回法庭；但現在他們沒有收到回執。我問：那怎么辦？法官好像不想跟我做過多解釋，就讓他的助手告訴我：“你可以現在給治安警察局打電話，問問他們是否收到了傳票”，我說：“好”。就到法庭外面去打電話（法庭里不允許帶電話進去）。我很快就打通了電話，但治安警察說他們根本就沒收到寄來的傳票，但是如果我急需他們把傳票遞交給被告，可以讓法庭把傳票現在就用傳真（fax）發過去，然后他們可以馬上派人送到被告手中。我回到法庭，跟法官講了剛才打電話的結果，本希望法官同意把傳票傳真過去；沒想到法官說，我們一般不把傳票發傳真過去，我們還是郵寄傳票，所以你的案子延期到下一次吧；我說延期后被告的欠款數額又不一樣了，法官不耐煩地說：那就重新算；就開始叫下一個案例了。我心里真是不高興，我開車單程三個多小時，到這幾分鐘就把我打發走了，什么事也沒辦；而且傳票沒送到也不是我的問題啊，你們法官的助手怎么沒早點發現告訴我呢？沒準就是你們工作人員失職，忘了寄呢，這樣辦事實在是不負責任。我回到法庭的辦公室，問他們下一步怎么辦，他們說你重新計算一下被告的欠款，重新填表，然后再定下次出庭時間。我只好按照他們說的辦。這次我計算了一下到下次出庭時AP所欠的房租，利息，逾期費，加上我的旅費（吃飯，住宿，汽油），其他費用（換鎖，重新通電通煤氣，等等）和精神損失費，加起來共五萬多美元。我一項一項寫清楚后交給法官的助手，而且讓她這次一定盡快寄出，我還說我會在1-2周后打電話隨訪，看看傳票是否被送到被告手里。法庭工作人員這次比較認真對待這件事。下次出庭的時間定在2024年1月5號（星期五）。 我從法庭出來后又給AP居住地的治安警察局打電話，告訴他們事情的經過，讓他們注意幾天以后應該會收到傳票，請他們務必交給被告，并且通知我。治安警察局的工作人員非常熱情，說沒問題。離開法庭后我又去我的辦公樓，約了一個專門開鎖換鎖的技術員（Locksmith），請他給我的辦公室開鎖，然后換成我自己的鎖。AP早在剛剛租用辦公室的時候就把門鎖換了。她不付房租以后，就不應該繼續占有這個辦公室，但那時還沒有法官的判決，所以禮貌起見，我還是想通知她我何時需要進入辦公室，換鎖。可是我每次給她打電話，發郵件，她都不回復我。我只好讓換鎖技術員直接幫我把舊鎖換掉。 終于我們又進入到我的辦公室了！檢查了一下，發現成人日托的房間布置基本沒變。我馬上又通知AP，鎖已經換了，她如果想進辦公室，需要跟我聯系。AP還是像過去一樣，沒給我任何回復。 這時候已經進入冬季，天氣越來越冷。而AP卻不經我允許，把電和暖氣都停了。停電的事還是我的另一個租客發現的。她說一天突然發現停車場的燈都不亮了。我開始以為是控制燈的感光器壞了，就找到我的一個朋友幫忙分析一下這是怎么回事，能不能幫著修一下。朋友分析說可能是AP把電斷了。我覺得有道理，第二天我就聯系供電局，問是不是AP自行斷電了。供電局經過檢查記錄后證實，AP在11月14日把她的辦公室（包括停車場）的電斷掉。我只好又要求供電局重新給我的辦公室通電（這也很麻煩，需要新開一個賬戶）。終于我的辦公室和停車場在兩天以后又恢復了電源供應。通電以后停車場的燈自然就亮了。我這個辦公室的取暖是用煤氣（gas）；冬天如果室內溫度太低，水管里的水結冰，會把水管脹裂，那樣的后果不堪設想。我必須要在下次出庭之前讓辦公室重新供暖。我約了煤氣公司的人在12月26日重新給我的辦公室供暖（煤氣公司要求在重新供暖時，技術人員必須要能進入辦公室才能操作），為這事我們又開車三個多小時去了一趟。好在事情都辦妥了，不用擔心水管破裂了。 2024年1月5日，我第二次出庭。在這之前，我已經知道法庭的傳票確實被送到被告AP的手中（治安警察局給我打電話告訴我的），而且回執也已經被法庭收到。我把所有的材料都準備齊全，覺得這次應該沒什么問題了。這次到法庭我已經知道它的常規，我們提前10分鐘左右到達，然后等著法官叫我的名字。在等待的時候，我用眼睛的余光看到AP好像也來法庭了，就坐在我右后方不遠的地方。當法官叫我和被告的名字的時候，AP也走到法官面前，就是我余光看到的那個人。這次我向法官陳述了事情經過以后，法官問AP，她是不是跟我簽了5年的租用合同，是不是從2023年7月開始就沒交房租，AP都承認了；但AP說她欠的房租不是我說的那個數；法官似乎根本不想聽我們的解釋，就說：從現在開始辦公室又歸你（指我）所有，另外你還要準備一份材料，叫做被告人欠款明細帳單（Bills of Particulars），在2月2號那天之前交給法庭；她（被告，AP）有10天的時間可以把她的東西搬走，她可以準備她的辯護材料（Ground of Defence），在3月2號之前交給法庭。下次出庭時間定為3月15號。我問法官，我需要找律師嗎？法官說，我自己決定，但他們不會為我推薦律師的。當天我們就都在法官的判決（Judge order）上簽了字，每人拿一份判決的復印件離開了法庭。走出法庭時，AP就在我后面，她似乎想跟我搭話，我沒理她。我到法庭辦公室（Clerk's office）時AP也去了，但我辦我的事，她辦她的事，互不干擾。 我覺得這次恐怕需要律師幫忙了，因為這次一定要好好準備材料（欠款明細帳單），爭取一次成功。我們和去法庭的一些律師了解了一些情況，知道一點如何找律師辦案的方法，但是真正找律師還不是那么容易。我從法庭出來后就開始在網上找做這方面工作的律師。找了半天，沒有合適的；在一個推薦律師的平臺上，發現他們只能給我一個律師的電話，而且我必須先交$35才能拿到這個電話號碼，還不知道這個律師是不是真正我需要的那種律師。我決定換一種方法找律師：我過去有一個律師，是做財產規劃的那種，我就給他的辦公室打電話，問他或他的同事做不做這方面的工作，他的工作人員說：他們不做，但他們認識一個律師，專門做地主和租客方面的服務；他們告訴我這個律師的名字（JY）和電話，我馬上就打過去了。接電話的前臺說JY會在有空的時候給我打回來。我等了一個下午，JY也沒給我打回來。我心里有些失望，他是太忙還是不想接我這個案子！我又追問了一次，還是同樣的結果；我只好慢慢等吧。在等的這段時間，我做好了萬一JY不回電話的準備，決定先自己寫被告人的欠款明細帳單；我花了大概一整天的時間把事情的經過和AP欠款明細都列出來，總數仍然是5萬多美元。 又過了3-4天，律師JY的助手終于給我回電話了，她是新加坡的華人，還會說一些中文，我們的談話很輕松愉快。她了解了我的全部情況，告訴我她會和律師匯報，然后再告訴我他是否接納我這個案子；她感覺律師應該會接納的。她還告訴我他們如何收費（律師收費$400/小時，助理收費$150/小時）。我都同意了。又過了幾天，律師JY給我打電話了，說他毫無疑問可以接受我這個案子；他還說，因為我們簽的合同是5年的，他準備向被告索賠5年的房租，雖然現在的時間還不到兩年；他還說我的租客不是普通居民，而是一個公司，而且我的公司也是商業地產（不是居民地產），所以我必須找律師來處理這個案子，而且原告的名字不能用我個人的名字，要用我的公司名；他說法官一般不會批準你要求的差旅費和精神損失賠償，但很可能會批準目前未付和將來要付的房租；另外他還說我簽合同時很聰明地讓AP簽了個人財產保護條約（Personal Garantee），我們都知道AP有很多私人財產，足夠付我們要求的賠償金，所以她不可能賴賬；他會幫我寫欠款明細帳單, 并通知法庭把我個人的名字改成公司名。我們談的非常愉快而默契，我感到他是一個非常有智慧，有經驗，公正的律師，他應該會幫我打贏這場官司。這時離我們遞交欠款明細帳單的截止日期（2月2日）還有幾個星期，我想等離得近些再去隨訪JY律師，看他準備好了沒有。到了還剩一個星期的時候，我問JY的助手，材料準備好了嗎，她幾次都回答說JY很忙，還沒有準備好。到1月31號時，材料還沒準備好；我有點擔心他們會誤了時間，而且還要算上郵寄的時間；她說他們可以從網上遞交材料，而且不需要提前遞交，因為法庭絕不會提前處理任何案件的。她讓我放心，說他們從來沒有逾期遞交過任何材料。2月2號那天下午，JY的助手給我打電話說，材料已經從網上遞交給法庭，而且收到回執，表明法庭已按時收到材料，這時我才放下心來。現在就等AP遞交她的辯解材料了。 這中間還有一個小插曲：我問律師JY如何處理AP留在我辦公室里的那些家具和各種物品，JY說我可以記錄一下具體都有什么，列一個清單給他，然后他再告訴我如何處理。我在1月13-14號那個周末又去了一趟辦公室。在進入辦公室時，我發現后門的鎖我用我的鑰匙打不開，但前門仍可以打開，我打電話給上次給我換鎖的人，希望他給我看一下怎么回事；他說那天他去不了，但他可以安排另一天去看。我就把辦公室里主要的家具的物品都一一照相，登記。剛剛登記完畢，突然聽見后門有動靜，一看有兩個強壯的中年男人從外面打開了我辦公室的后門，直接走了進來。我和老公都嚇了一跳，問他們是誰，干什么來了，怎么會有鑰匙開鎖；他們倒也和氣地說，他們是給他們的老板搬家具的；我問你們的老板是AP嗎？他們說是。我告訴他們，現在這個辦公室歸我所有，這是法庭的判決，不經我允許他們不能隨便拿任何東西；其中一個男人只好給AP打電話匯報此事；然后他把電話給我，說AP要跟我說話；我接過電話，AP說法官允許她在10天之內把她的家具和物品搬走，那天是第九天，她應該可以搬；我問她，你下面的人怎么能開我后門的鎖，是不是你又換鎖了？她說不知道（完全是在撒謊！）。我懶得跟這種無賴爭吵，就告訴她，可以把她的東西搬走，但搬走后必須把我原來的鎖換回來（我知道她不會換的，但還是要告訴她）；她口頭上答應了。 這之后那兩個男人就開始搬他們的東西，我們的關系也緩和了；其中一個男人還開玩笑說，他以為我老公要動手打他們呢；他說看我老公像會武術的樣子，有點害怕??我們沒等他們搬完東西就離開了辦公室，又開車三個多小時回到家。 2月3-4號的周末，我們再次去辦公室時發現后門的鎖用我的鑰匙還是打不開；我問JY我是不是應該自己把鎖換回來，他說是的。我就找上次給我換鎖的人，約了另一個時間再次換鎖。那次我和他通過電話視頻（Facetime）“見面”，這樣可以證明他換鎖是經房主允許的，而不是小偷破門而入。他換鎖時證明了那個鎖確實是被人換過（肯定是AP換的）；他照了照片，又換了一個鎖，而且可以讓我用原來的前門鑰匙開前后門的鎖。 這是AP換上去的鎖，又被換下來了 這是新換上去的鎖，仔細看還是和AP換上的鎖有差別 時間過得很快，轉眼到了3月2號，AP遞交她的辯護材料的截止日期。那天我把這事忘了，還是JY的助手給我打電話才提醒了我，她說她查了法庭的情況，沒有找到AP的辯護材料已經備案的顯示。她說她下一個工作日再去打電話問一下法庭，確認一下。果然，她確認了AP并沒有遞交她的材料。我問JY，她如果不遞交會怎么樣？JY說這對AP自己非常不利，她可能失去為自己辯護的機會，我們贏的可能性就更大。我聽了更有信心了。 3月15日是我們下次出庭的日子，我問JY我需要如何準備？是否要先和他見面，或談談如何準備？JY說他會在3月13-14號給我打電話聊聊，但不需要提前見面，我也不需要提前很長時間去法庭。我跟JY的助手要了他的照片，也把我自己的照片發給他們，至少大概互相知道我們的長相。出庭的時間是上午十點，我想我提前4小時從家里出發，即使路上有點堵車也不會晚，這樣我們就不用住旅館了。我們按照計劃出發，結果那天上午9:30就到了法庭。我們有充足的時間在門口照幾張像，休息一下，再進去。我進去時，法官還沒到，JY律師也沒到。我就坐下等待。10點整，法官來了。我們像往常一樣，起立，說禮儀的話，然后開庭。這次是個不同的法官，一個女士，安排的案件數量較少（大概共5-6個），但每個案子都給充足的時間讓原告和被告雙方陳述他們的觀點。我在那兒聽了一會兒，律師JY來了，跟我打了個招呼就坐在我旁邊。在這之前，我又用余光注意到AP好像也來了，坐在我右后方。我悄悄告訴JY那個人可能是AP。我們前面有好幾個很長的案子，JY叫我跟他出去一下。我們到法庭門口的小會議室里談了談：JY說他又仔細看了一下我和租客的合同，里面沒有明確說明我可以索取“accelerated rent”, 即提前拿到全部租金（如果租客提前違約的話），他覺得讓法官批準被告繳付全部五年的租金的可能性不大；但如果我們要求法官批準AP繳付租金到今年年底的可能性很大；我完全同意他的觀點，而且我覺得能要到這個數量我就非常滿意了。我們倆一拍即合，決定由JY向法官提出這個索賠方案。然后我們又回到法庭里面坐下等候。大約11點多的時候，法官叫到我們的名字了。我和JY一起走到前面，這時AP也從另一側走到前面。JY先向法官陳述事實，他言簡意賅，直奔主題，按我們討論的方案，明確提出我們只要求被告付她到今年年底為止所欠的租金，逾期費，利息，和我已經用于此事的花銷，如換鎖，電費，煤氣費，律師費，等等，共6萬多美元。法官做了詳細的筆記，沒有提出任何疑問；然后法官問AP有什么說的沒有，AP說她現在要辯解；法官問：你為什么沒有提前按時遞交辯解材料？AP說她不知道要提前遞交；法官說上次出庭時已經明確告訴她何時要遞交這些材料，現在想辯解已經太晚。法官當時就宣布判決：完全同意JY律師提出的要求；你們（原告和被告）可以到法庭辦公室領取判決書。AP說，我要上訴（appeal）。但那是以后的事了，當天的判決已不能更改。 我和JY律師走出法庭，我問他：AP要上訴，這將是怎樣一個程序？JY說：她可以上訴，但她必須預付今天判決書上的全款給法庭，稱為“保釋金”（“Bond”），然后才可能上訴。如果她不能在規定時間內（一個月）提供充足的證據，到時法庭就會把保釋金直接付給我。如果她提供足夠的證據，那就要再次出庭。我又問，如果AP對判決置之不理，也不付錢，怎么辦？JY律師說，法律上他們有辦法去AP的私人財產那里索取賠償，比如凍結她的銀行賬戶，給她的房地產掛上有“負債”的標簽（Lien），這樣她如果要賣她的房子就必須先付掉這個債才行。我聽了以后覺得基本上我是應該拿到她的所有欠款了，心里很高興。同時我也感到美國的司法部門制度很健全，公正，合理，考慮周全，對違法的人和事絕不手軟，對受害者給以公平的待遇。 從法庭出來以后，我和老公在門口合影留念。 此時已經春意盎然，維吉尼亞（Virginia）的州花，山茱萸（Dogwood）花，正在盛開，讓我們的心情更加愉悅。 我們又回到我的辦公室，再次試開后門新換的鎖，發現還是有些問題；我又打電話給鎖匠，他當時不能去看，但他懷疑有人試圖撬鎖進入辦公室（break in）。下午我和上次給我找租客的經紀人見面，希望他能再幫我找另一個房客，或者賣掉這座辦公樓。我給經紀人一把鑰匙，這樣下次修鎖的人可以和經紀人溝通，約時間修鎖。至于AP，我們必須給她一個月的時間讓她決定是否要上訴。 4月15號是AP遞交上訴材料的截止日期。那天我問律師JY是否知道AP有沒有上訴，但10天內都沒收到他的答復。我估計AP一定又采取她的慣用技倆：置之不理。AP一定以為她就是不給錢，我們也拿她沒辦法。我相信律師JY一定有辦法讓她交錢。就耐心等待吧。4月25日，律師JY回復我說，AP確實沒有正式提出上訴，沒交保釋金（Bond），也不交欠款。正如我所料，她置之不理。我問JY他們不是應該可以從AP的銀行賬戶里直接獲取欠款嗎？JY說那需要時間，不那么容易。看來雖然法官給了判決，執行起來還不是那么容易。到目前為止，我還沒有拿到任何AP的欠款。JY也曾經告訴過我，如果他很難幫我從AP那兒拿到欠款，他會把我介紹給另一種專門幫助客戶索取欠款的律師。看來我有可能會走這條路。 從這次和租客打官司的事件中，我發現人群中總會有一些“渣人”，盡管你想盡辦法不要讓這樣的人成為自己的租客或跟他們打交道，有時還是避免不了會遇上他們。一旦你跟他們有了糾紛，只要你是正義的一方，就一定按法律法規辦事，對他們絕不手軟。在美國，法律面前人人平等。雖然我們是移民到美國的，但我們已經成為美國公民，理應受美國法律保護，不應該因為種族不同而受歧視。我的經歷已經證實了這一點。在事情無法自己解決的時候，一定要求助于法律的保護。我經歷的這個案件說明法官對案件的審理和法庭的判決都是公正的。雖然我還沒有拿到租客的欠款，但至少整個過程是合理的。另外我們對事情的結局也不能過于樂觀。比如這次我打官司雖然贏了，但還不知要多長時間才能拿到欠款。碰到這種“渣人”，對法庭的判決都置之不理，如果不把她有足夠存款的銀行賬號拿到手，并辦好一切手續，恐怕一時半會還拿不到錢。對付這樣的人恐怕要打持久戰。我們要有足夠的心理和物質準備。最后，我只能希望我在不久的將來能拿到AP的欠款，希望以后不要再碰上這種渣人；我真心感謝美國這個公正的國家和司法制度，保護著每一個美國公民的權益和權利，作為移民美國的華人我深感幸福和自豪。

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和租客打官司

羽茜