守住紅線內物權，經營紅線內物權——在2023年年會上發言（摘要）

曾漢龍

各位同仁報道了很多振奮人心的喜訊，在此表示祝賀！今天，我主要談談2024的工作思路，算拋磚引玉吧。2024年工作思路的核心內容是紅線內物權！用心經營紅線內物權，全方位加強物權管理，我們過去把權利交給社區，業委會，把責任和義務留給自己的做法，是愚蠢的。 一、成立物權管理部，收回被侵物權，管好呆滯物權，盤活閑置物權。1，對集團旗下的人、項目、機構做一個重新定位，對那些消耗大，成本高，造血功能差，的人、項目、機構，應該果斷實行“壯士斷腕”。2，利用自身資源，向以物權管理為核心的朝陽產業和高端服務業轉型升級，向健康、安全，養老，環境、維修服務等領域過渡；3，是將金子當銀子賣，把手中的閑置、呆滯資產、資源盡快變現，4，將那些賣不出去的商鋪，購物中心，三米以上的架空層改建為停車場，蔬菜大棚，苗圃，社區食堂。 二、加強合同管理，認真清理表外業務。1，政務合作類：加強財源建設，放水養魚，超額獎勵返還，先交后返。政府最大限度的釋放了支持民營企業發展的善意，企業拿到《合同》以后，放在檔案室睡覺，沒人去辦，沒人去落實。有的《合同》多年沒有人去結算，清算。2，人才培訓類：工信部。民政部。人事部，教育部，等多部門，給了民營企業幾百項優惠政策。企業培訓施工員，安全員，消防員，材料員都有補貼。3，就業類：企業安排四0，五0流動就業人員就業，殘疾人就業，他們的養老保險，醫療保險都有先交后返的優惠政策。沒有人去辦，也沒有人申請返還。4，工程類：建設工程承包人在缺陷期內認真履行維修義務，等缺陷期一過，發包人應當返還建設工程質量保證金，缺陷期的期限一般是竣工后一年或者是兩年。5，勞保統籌返還：我們過去承接政府的業務很多。不按標準繳費，就不能開工。繳費了，開工了，就沒人管了，這個數量很大。 三、紅線物權的資產，資源與營運商合作的營運業務（略） 四、節能降耗：住宅小區節能降耗是指通過采取一系列措施來減少小區內能源的消耗，提高能源利用效率。以下是一些住宅小區節能降耗的要點：1. 建筑設計優化：在小區規劃和建設初期，應考慮采取節能建筑設計，包括選用高效保溫材料、合理設計建筑朝向和窗戶位置，以最大程度減少能源的消耗。2. 綜合利用可再生能源：利用太陽能、風能等可再生能源進行供暖、照明或發電，減少對傳統能源的依賴，并減少排放的溫室氣體。3. 選擇高效節能設備：在小區內使用高效節能設備，如LED照明、節水器具、高效空調和供暖系統等，以降低能源消耗和減少能源浪費。4. 智能能源管理系統：采用智能家居技術，實現對能源的自動監控和控制，例如智能電表、智能溫控系統等，幫助居民合理使用能源，并提高能源利用效率。5. 綠化環境與節水管理：在小區內增加綠化面積，植樹造林能有效降低溫度、節約空調能耗，同時采用節水設備和措施，如雨水收集利用、噴灌設備等來降低用水量。6. 居民節能意識提升：通過開展能源節約宣傳教育活動，提高居民的節能意識，引導他們采取合理的用電、用水和用氣習慣，減少浪費行為。7. 定期維護和管理：對小區內的能源設備進行定期檢查、維護和更新，確保其正常運行，避免能源浪費和不必要的能耗。這些是實現住宅小區節能降耗的關鍵要點，通過綜合應用這些方法，可以有效降低小區的能源消耗，實現可持續發展。 五、作為民營企業實控人，掌握的數據應該包括以下幾個方面：1. 經營數據：實控人應該了解企業的經營狀況，包括銷售額、利潤、市場份額等關鍵指標。這些數據可以幫助實控人評估企業的盈利能力和市場競爭優勢，做出戰略決策。2. 財務數據：實控人需要關注企業的財務狀況，包括資產負債表、利潤表、現金流量表等財務報表。通過仔細分析這些數據，實控人可以了解企業的資金狀況、償債能力以及盈利能力，從而采取適當的財務管理措施。3. 市場數據：實控人應該密切關注所在行業的市場動態，包括市場規模、競爭對手、消費者需求等。通過掌握市場數據，實控人可以預測市場趨勢，調整企業的經營策略，以適應市場變化。4. 統計數據：實控人還應該了解企業的人力資源情況，包括員工數量、員工培訓與發展情況、員工福利待遇等。這些數據可以幫助實控人評估企業的人力資源狀況，合理配置員工資源，提高企業的競爭力。5. 法律數據：實控人需要了解與企業經營相關的法律法規和政策，包括勞動法、稅法、環保法等。通過了解法律數據，實控人可以確保企業的經營活動符合法律要求，避免法律風險。6，應收盡收：民營企業。與社會合作伙伴，政府各部門。業務上的朋友有千絲萬縷的聯系。過去為了解決一些與錢有關的問題，簽訂了很多合作合同。但是往往合作合同簽訂以后，就沒人去打理。造成收費權無法追溯。7，不要安排“殺不死豬的人當屠夫”！很多老板為了自己過的舒適。專門選用那些I“聽話”的人來當“將軍”。他們在上級面前點頭哈腰。在下級面前，飛揚跋扈。在同級面前，笑里藏刀。總而言之，實控人應該掌握與企業經營密切相關的各項數據，以便做出準確的決策、制定有效的戰略方針，確保企業的可持續發展。 六、對于住宅小區的節能降耗要點：1. 建筑設計：在住宅小區規劃和建設之初，應注重合理的建筑設計。采用高效節能的建筑材料，優化建筑朝向和布局，提高保溫隔熱性能，減少能源消耗。同時，確保良好的采光和通風設計，減少對人工照明和空調的依賴。2. 供暖系統：采用高效節能的供暖系統對于住宅小區節能非常重要。可以考慮集中供熱或地源熱泵等技術，提高供熱效率，降低燃料消耗。另外，合理設置溫控設備和節能閥門，根據實際需求調整供暖溫度，避免能源浪費。3. 照明系統：在住宅小區的公共區域和室內空間中使用高效節能的照明系統。應選擇LED等節能燈具，并配備自動感應、時間控制等智能照明控制系統，以便在沒有人活動時自動關閉或調低照明亮度。4. 水資源管理：合理利用水資源也是節能降耗的重要方面。在住宅小區中，可以推廣低流量水龍頭、節水潔具等設備，減少用水量。建立雨水收集系統，利用雨水澆灌綠化和沖洗公共區域。5. 太陽能利用：考慮在住宅小區中安裝太陽能光伏發電系統，利用太陽能發電為小區的公共區域或戶外照明供電。此外，還可以利用太陽能熱水器為居民供應熱水，減少對傳統能源的依賴。6. 居民節能意識：提高居民的節能意識也是住宅小區節能降耗的關鍵。通過開展節能教育宣傳活動，提供節能技術指導，激勵居民采取節能措施，如定期清潔空調、合理使用家電等，共同促進能源的節約和環保。7. 管理與監測：建立小區的能源管理體系，對能源使用情況進行監測和分析，及時發現問題并采取相應的調整措施。例如，建立小區能耗計量系統，監控各個建筑單位的能源消耗情況，鼓勵居民和物業公司節能行動。8，營運商耗能管理：住宅小區營運商分十多個系列，耗電量類最大的電信運營商，四S店，洗頭洗澡場所，麻將館，游戲廳。我們可以試想一下，一個有十臺空調的麻將館，游戲廳。就憑你那個十平方的導線。能夠承受得了三十千瓦。五十千瓦的電量導入嗎？ 七、通過智能管理獲得力調電費補貼的步驟：1. 了解政策：詳細了解國家和地方的力調電費補貼政策，包括補貼對象、補貼標準、申請要求等。可以查閱相關政府部門、能源管理機構的官方網站或咨詢當地電力部門。2. 安裝智能管理系統：安裝適用于力調電費補貼的智能管理系統。該系統可以監測和記錄電力使用情況、清潔能源發電量等數據，并生成相應的報表和證明材料。3. 數據收集和管理：確保智能管理系統可以準確收集和管理相關數據，包括用電量、清潔能源發電量、用電時段等信息。4. 報表生成和申請：根據補貼政策的要求，使用智能管理系統生成所需的報表和申請材料。例如，可能需要提供用電量、清潔能源發電量等統計數據，并填寫相關表格或申請表。5. 材料提交和審批：將生成的報表和申請材料提交給相關部門或機構進行審批。審批過程可能需要提供其他附加材料或進行現場核查。6. 補貼發放：一旦申請獲得批準，根據政策規定，補貼金額將會發放到相應的賬戶中。7，及時清算：電力調度中心一般在6月30日，12月30日清算。需要注意的是，具體的操作流程和要求可能因地區和政策而異。為了確保申請成功和獲得補貼，建議聯系當地的電力部門或咨詢專業機構，以獲取更詳細的指導和支持。 八、力調電費計算方法首先應收電費=電度電費+基本電費+利率調整電費電度電費=有功電量*電價=2650*0.5344=1416.16元基本電費=變壓器容量*基本電價=400*26=10400元利率調整電費的計算方法：首先確定利率標準;力調電費是根據《功率因數調整電費辦法》進行收取功率因數標準0.90，適用于160千伏安以上的高壓供電工業用戶（包括社隊工業用戶）、裝有帶負荷調整電壓裝置的高壓供電電力用戶和3200千伏安及以上的高壓供電電力排灌站；功率因數標準0.85，適用于100千伏安（千瓦）及以上的其他工業用戶（包括社隊工業用戶），100千伏安（千瓦）及以上的非工業用戶和100千伏安（千瓦）及以上的電力排灌站；功率因數標準0.80，適用于100千伏安（千瓦）及以上的農業用戶和躉售用戶，但大工業用戶未劃由電業直接管理的躉售用戶，功率因數標準應為0.85。

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