去紐約住三個月之七：新中產化社區，百多年不變的標志性住宅 2023.5.25 紐約

Greg 苗廣華

去紐約住三個月之七：新中產化社區，百多年不變的標志性住宅 2023.5.25 紐約 過去四十年，紐約變化很大。 十幾年前讀過一些研究報告，紐約市房地產增值潛力最大的十個地區，大都是新中產化gentrified 社區，尤其是曼哈頓的下東區、肉類加工區，布魯克林區的曼哈頓橋下DUMBO、威廉姆斯堡、皇后區的長島市等。這些地區當時房價還不太貴，嬰兒潮一代之后，未知世代Generation X以及Y世代Generation Y 這兩代人（大致相當于國內稱為60后、80后）中，大量中高收入人群搬入這類老舊地區聚居置業，改變了原有的居民結構和社區環境。二十多年下來，逐漸形成了居民年輕，文化多元，風氣開放，商店新潮、生活便利，公立學校比較好，犯罪少的新中產化社區，就連曾是暴力犯罪高發中心的哈萊姆，也今非昔比繁榮熱鬧。 1994年初朱利安尼當市長后，警力暴增打黑掃惡，紐約在美國大城市中成為治安最好。但在我們上學時代，這些如今的新中產社區，都還是破舊不堪的地方。 我對社會文化變遷有興趣，于是這十來年，去了一些這類地方看看。 紐約的新中產化社區，大多是翻新的老街區老房子、新老居民、新老商店融為一體，保留原有文化的底蘊氣息，又帶來新生代的蓬勃朝氣，人口密度低，沿街敞開隨意行走，不建高層住宅樓群，不搞名牌店扎堆，不捧網紅店。 皇后區長島市與曼哈頓隔河相望，過去是一片平地，只有孤零零一座頂上豎著花旗銀行廣告牌的高樓。十年前我們去看那里的世界涂鴉圣地5Pointz，周圍還都是矮舊倉庫。如今從曼哈頓看過去，新建筑不斷，雅皮聚居，與曾經金融法律雅皮聚居的曼哈頓下城炮臺公園住宅區相比，生活更方便，更有社區文化。布魯克林市中心嶄新的辦公樓、住宅樓林立，NBA籃網隊也從新澤西遷到了布魯克林新建的巴克萊中心，去年Kyrie、KD的哈登三巨頭都在的時候，風頭遠遠蓋過曼哈頓麥迪遜廣場花園老牌尼克人隊。 在下東區、DUMBO、威廉姆斯堡、長島市走走，感受很好：新潮時尚、生機勃勃、雅皮聚居，小酒吧小餐館小商店鱗次櫛比，午后陽光下，輕松熱鬧。 上海的安福路，前幾年剛開始有些下東區、DUMBO的時尚輕松格調。可惜去年封城解封后，安福路迅速毀于網紅，撓首弄姿男女拿馬路當T臺，舉著單反拍照的油膩大叔麇集，擠滿直播客，喧囂低俗丑態百出，落下了“600號（上海市經神病醫院）分號”的惡名。 上海的新中產化社區，盛行劃地為牢的封閉式小區gated community：上海人引以為傲的普陀區中遠兩灣城（潭子灣、潘家灣），96幢超過30層的高樓、1萬2千多戶、5萬多居民，一堵圍墻圈起來。路過此地的人車，都得繞行這片224個足球場大的“小區”。 紐約和上海的新中產化社區開發，并沒有對錯好壞之分。兩座城市的規劃哲學、人口構成、增長速度、文化傳統習俗、百姓審美觀念、居民生活追求、基礎設施條件、工程技術效率各異，走的路自然不一樣，適合自己就好。 紐約最具標志性的歷史住宅，是褐砂石面房子brownstone house。這種建筑風格，獨具紐約、波士頓、費城、巴爾的摩、華盛頓等幾座東北部大城市的文化內涵和歷史特色。紐約題材的影視中，少不了褐砂石面房子的街景。 褐砂石面房子起源于18世紀。19世紀以來，紐約財富暴增但土地有限，市區不準造占地大的獨幢別墅，褐砂石面房子應運而生：磚石結構，臨街外立面用紅褐色的褐砂石建造，門頂、窗口都雕有花紋，屋檐下有復雜的裝飾線條。用褐砂石做房子表面，因為這種石料顏色好看，不易損壞，適于雕刻裝飾藝術花紋。 19世紀中后期美國“鍍金時代“ The Gilded Age和“咆哮的二十年代”The Roaring Twenties，褐砂石面房子風靡紐約，建筑群大都在富庶安全的地區，建筑高峰期持續百年，其間發展出九種風格。 20世紀初起，紐約的高層豪華公寓樓群才開始蜂涌而起。 褐砂石料主要產自美國東北部的緬因、新澤西、康州等地，礦區開采均超過百年，已近枯竭，二戰后，褐砂石料日漸昂貴，這種房子停建。2012年，美國最后一座褐砂石采石場、康州的Portlan Brownstone Quarry關閉。市場僅存的褐砂石料，留作修補老房子。 褐砂石面房子，通常樓高四至五層，面積400-600平方米甚至更大，一幢兩戶或多戶，花園歸一樓二樓住戶使用。 樓高三層的褐砂石面房子較少，面積200-300平方米，多為一幢一戶，自家后院花園獨用。 褐砂石面房子屋前臨街，屋后是花園，一層沿街，獨立出入，又叫花園層。一層往下是地下室、鍋爐房。 房子正門開在二層，從街面走上十級臺階到門廊。一幢一戶的，客廳餐廳、廚房、臥室等分布在二層三層。一幢多戶的，分層居住。 20世紀60年代后，褐砂石面房子重新成為紐約人熱衷追逐的住宅，皆因其特有的文化內涵和稀缺性。 褐砂石面房子文化內涵的核心，是紐約曾經的社區感：一條街上的街坊鄰居大都認識，夏天可以坐在門廊臺階上，聊天串門擺攤兒賣舊貨，孩子們在街上跑著玩，孩子挨家挨戶賣檸檬水籌款，院子里種花種菜，布魯克林區還允許自家院子里養雞。在水泥大樓林立、居住擁擠、鄰居老死不相往來的紐約市內，能享有安靜的林蔭街道、后院種花種菜、鄉里鄉親你來我往的社區生活。 上百年來，紐約到處拆老房子建大樓，風貌保存良好的褐砂石面房子建筑群，已成稀有歷史建筑，集中在曼哈頓的上西區、格林威治村和布魯克林區西部丘陵地帶的布魯克林高地、卵石小丘、公園坡地、愿景高地、克林頓小丘等等，都已劃為歷史風貌保護區，每幢房子的外立面材料、結構、形狀、圖案、紋飾、線條、顏色都不準改變，沿街外立面的裝修，須經規劃局嚴格審批。 褐砂石面房子除一層外，層高至少3米，室內改造空間大，從百多年前最早的燒壁爐取暖，逐步改造成管道煤氣、燒油鍋爐、燒天然氣鍋爐，用于供應室內熱水以及暖氣或改裝地熱。夏季降溫則從電風扇進步到窗式空調再到分區中央空調，有的還在屋頂裝起太陽能板，發電燒水。百多年前的房子外觀和室內格局都不改變，但內裝修和生活設施完全現代化，住在里面，門前臨街屋后院子，跟住公寓的生活體驗大不一樣。 褐砂石面房子幢幢相連，但有別于連體別墅townhouse/row house。褐砂石面房子使用特定的建筑材料，是特定歷史時期的產物。 老上海也曾有過兩類獨具特色的連體建筑。一類是俗稱“弄堂洋房”，不是獨幢的“花園洋房”，樓高二至三層，一門一戶或多戶，多戶的每戶一層樓，面積較小，結構簡單，底樓門前有一塊豆腐干小花園，住戶出入都走弄堂里的后門，室內有煤氣和衛生設施。上海話電影《愛情神話》里，徐崢演的白老師，住的就是這種弄堂洋房。 另一類是石庫門，出現于清末民初戰亂年代，江浙難民大量涌入上海，催生出大片這種二層半的弄堂連體住宅，前門內有個小天井，房子底層前面客堂間后面灶披間，二樓是臥室，最頂半層是亭子間，通常多家擠在一起，典型的“七十二家房客”，曾經遍布全上海。石庫門沒有煤衛設施，做飯靠煤球爐，衛生靠馬桶。不經重大改造，不宜現代居住。 紐約還有一種極具傳統的住宅，叫作“戰前大樓” pre-war building，多為建于二戰前的豪華公寓。戰前大樓里居民多，大規模技術改造困難，許多豪華戰前大樓，至今仍使用老式暖氣片和窗式空調。戰前大樓集中于中央公園兩側的上東區第五、麥迪遜、花園、列克星敦、第三至第一大道和Sutton Place，上西區中央公園西大道、百老匯大道，以及下城區第五大道、紐約大學一帶，許多住戶非富即貴，名流云集。 上海也有一些戰前大樓豪華住宅，風格迥異建筑精美，多集中在徐匯區衡山路、淮海中路、復興西路等地段，絕大多數都完好保留至今。 紐約百年來拆掉無數成片的褐砂石面房子，蓋起摩天大樓。文化積累多了，紐約人才明白，摩天大樓有錢就能造，但有文化歷史品味的老建筑和社區風貌，才是紐約獨有的住宅文化根基。拆掉了，也就抹去了那段歷史。 紐約人改弦易轍，盡力注重保護紐約特有的歷史風貌，不但保留了一些褐砂石面房子建筑群、戰前大樓、哈萊姆、唐人街、小意大利之類歷史風貌區，還把廢棄的西區鐵路改造成頗有品味的空中花園High Line。 逛逛紐約的這些新中產化地區，可以從老舊住宅的居民成份和環境改變中，看到座城市的社會文化變遷。老舊建筑中冒出新的生活方式，反映的是戰后嬰兒潮一代之后，未知世代、Y世代和千禧一代這三代人，對世界的看法和生活態度、生活方式的變遷。 獨門獨戶三層褐砂石面房子。 一家一戶的三層褐砂石面房子和多戶共居的五層褐砂石面房子。 門飾、窗飾講究的四層褐砂石面房子，門面更寬，通常兩戶居住。 這幢褐砂石面房子很獨特：保留著百年前曾經的馬車房，改為車庫。 入夏后的周末，許多新中產社區的馬路，改為步行休閑區域。 有小孩賣檸檬水、大人讀書的。 有坐在馬路當中光膀子曬太陽讀書曬書的。 有馬路上演奏爵士樂的。 逛街的。 會友的。

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