李馮川對《成都市物業管理條例（修訂草案）》的總體意見

小區治理研究

11.21.20:00～22:35，李馮川邀請業主線上討論《成都市物業管理條例（修訂草案）》，會上發表了20條修改建議（初稿）。 11.24.9:00～11:30，李馮川受邀參加北京物權研究會等四家單位主辦的《成都市物業管理條例（修訂草案）》網絡研討會，在會上發表了如下總體意見。 總體意見圖示 四大問題 選擇性貫徹上位法 違反上位法；違反國家政策； 應當廢止市物管條例的修訂，著手起草成都市實施四川省物管條例細節。 李馮川對《成都市物業管理條例（修訂草案）》所提20條修改內容及修改理由 ——————————————————————李馮川對《成都市物業管理條例（修訂草案）》征求意見稿提出的修改建議（初稿） 李馮川一、修訂草案原文：第八條（鎮人民政府、街道辦事處職責）鎮人民政府、街道辦事處應當依法實施對物業管理活動的監督指導，組織、指導本轄區內業主大會設立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建；指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責，物業服務人依法履行義務；調處物業管理糾紛。第九條（居民委會職責）居民委員會依照法律法規規定，明確專人協助鎮人民政府、街道辦事處和相關部門開展轄區內物業管理活動的指導監督工作，建立培訓、協調和調解等工作機制。二、修改建議稿：第八條（鎮人民政府、街道辦事處職責）鎮人民政府、街道辦事處應當依法實施對物業管理活動的監督指導，組織、指導、協助本轄區內業主大會設立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建；指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責，物業服務人依法履行義務；調處物業管理糾紛。第九條（居民委會職責）居民委員會依照法律法規規定，明確專人協助鎮人民政府、街道辦事處和相關部門開展轄區內物業管理活動的指導監督協助工作，建立培訓、協調和調解等工作機制。三、修改理由：這兩條最大的問題——只提指導和監督，只字不提協助。應當重點強調協助業主籌備成立業主大會、業主委員會換屆。其一，沒有貫徹《民法典》關于業主設立業主大會和選舉業委會，住建等政府部門和居民委員會應當給予指導和協助的規定（四川省將此職責轉移至街道辦和鄉鎮政府）。其二，不回應現實需求。現實中的指導流于形式，監督無處不在，協助很少有。籌備組成立會上街道辦的工作人員給籌備組成員講一講籌備程序，算是完成了“指導”。而過程中不再有更加詳細的指導，倒是工作人員認為籌備組中的業主代表不符合工作人員個人認知的做法，就行使監督權給與一票否定。現實中很多業主都知道籌備業主大會、業主委員會換屆的程序，指導不指導不是業主們最需要的，而協助才是業主們最需要的。---------------------------------------------------一、修訂草案原文第十條（行業自律）市物業管理協會依法開展行業監測和自律管理，推動本行業標準化、規范化建設，開展服務質量評價，從業人員職業技能培訓、競賽和水平認定。適時發布物業管理市場相關信息，倡導誠信經營和創新服務，促進行業高質量發展。二、修改建議稿 第十條（行業自律）市物業管理協會按照民政部門批準的業務范圍開展活動，為會員單位服務，發揮社會組織自身優勢和工作方式，促進物業服務行業自律。三、修改理由： 草案賦予了物管協會很多政府職能，與國務院要求行業協會與主管部門脫鉤的精神相悖。協會就是一個社會組織，不是二政府，不是成都市住建部門的協助機構，不應當在地方法規里賦予行政職能。會導致行業壟斷，滋生行業腐敗，因為其中隱藏斂財契機、涉嫌權力尋租。還是刪除才好。--------------------------------------------------一、修訂草案原文第二十條（業主權利）業主在物業管理活動中，依法享有下列權利：（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務，并監督物業服務人履行物業服務合同；（二）參加業主大會會議或者對業主共同決定事項，行使表決權； （三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；（四）監督業主委員會、物業管理委員會的工作；（五）法律、法規規定的其他權利。二、修改建議稿第二十條（業主權利）業主在物業管理活動中，依法享有下列權利：（一）要求籌備成立業主大會、提議召開業主大會的權利；（二）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務，并監督物業服務人履行物業服務合同；（三）參加業主大會會議或者對業主共同決定事項，行使表決權； （四）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；（五）監督業主委員會、物業管理委員會的工作；三、修改理由：要求成立業主大會、提議召開業主大會是業主天然的權利。只要是業主就具備這兩項權利。理由就不多說了。 --------------------------------------------------一、修訂草案原文：第二十九條（會議指導監督）第三款鎮人民政府、街道辦事處應當及時向全體業主通告業主委員會在執行會議方案、議程中出現違反法律法規的問題。業主大會會議未能作出決議的，或者業主就會議議題內容等存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會報告。二、修改建議稿第二十九條（會議指導監督）（第三款修改為）鎮人民政府、街道辦事處應當及時向全體業主通告業主委員會在執行會議方案、議程中出現違反法律法規的問題。業主大會會議未能作出決議的，業主委員會應當及時向鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會報告。三、修改理由：或者業主就會議議題內容等存在重大意見分歧的這一條在實施中很容易被別有用心的人利用，比如不良物業服務人為了長期維持前期物業服務合同的延續，蠱惑支持者對業主委員會擬召開業主大會表決聘請物業服務事項提出“重大意見分歧”，難道就不召開業主大會表決了？法規條款的制定，一定要開展前瞻性論證。正確的程序是：業主大會召開業主大會之前，要公開征集業主大會表決議案，然后對表決議案公示征集意見，對擬表決議案有意見的業主在公示征集業主意見環節，向業主委員會提出來，業主委員會必須給與書面答復的。因此，不能在地方法規里，留下可乘之際，被不良者利用。------------------------------------------------一、修改草案原文：第四十一條（物業管理委員會職責）一個物業服務區域由鎮人民政府、街道辦事處按規定組建成立一個物業管理委員會，按下列情形分別履行業主大會籌備組職責或代行業主委員會職責： （一）新建物業服務區域應當自首套房交付之日起三個月內組建物業管理委員會，組織業主監督前期物業服務合同的履行，監督臨時管理規約的執行，調解物業管理糾紛等。（二）物業服務區域符合設立業主大會情形的，應當組建物業管理委員會，履行籌備組職責。（三）未能依法選舉產生業主委員會的物業服務區域由物業管理委員會代為履行業主委員會的職責。（四）業主委員會未能按照業主委員會工作規則正常履行職責被罷免或因缺額無法正常履職的，應當組建物業管理委員會，履行籌備組職責。物業管理委員會履行籌備組、業主委員會職責時有權使用業主委員會用房。物業管理委員會履行職責應當接受鎮人民政府、街道辦事處的指導和監督。物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者依法撤銷，并通告全體業主。第四十二條（組成人員和公示）物業管理委員會一般由鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會、公安派出所、建設單位指派代表和業主代表組成，業主代表的人數不得少于總人數的二分之一，主任由鎮人民政府、街道辦事處指派工作人員擔任；已經成立業主大會或建設單位解散注銷的，建設單位不再指派人員參加。業主代表人選應當符合法律法規規定的參選業主委員會成員的條件，由鎮人民政府、街道辦事處通過聽取業主意見、召開座談會，在自愿參加的業主中推薦產生。物業管理委員會成立前，鎮人民政府、街道辦事處應當在物業服務區域顯著位置和以互聯網方式公示擬成立的物業管理委員會組成人員名單，公示時間不得少于七日；業主有異議的，可以書面向鎮人民政府、街道辦事處提出。鎮人民政府、街道辦事處應當自物業管理委員會成立之日起三日內，在物業服務區域內以書面形式和互聯網方式向全體業主公布其成員名單。成員名單公示及異議核實結束后，鎮人民政府、街道辦事處作出成立物業管理委員會的決定。第四十三條（刻制印章和開設賬戶）物業管理委員會代業主委員會履行職責時，持鎮人民政府、街道辦事處作出的成立決定，按照相關規定刻制物業管理委員會專用印章和開設基本存款賬戶。第四十四條（任期規定）物業管理委員會的任期一般不超過二年。物業服務區域選舉產生業主委員會的，物業管理委員會自行解散。期滿未能選舉產生業主委員會的，由鎮人民政府、街道辦事處重新組建物業管理委員會。物業管理委員會應當按照規定于十五日內與選舉產生的業主委員會或繼任的物業管理委員會辦理移交檔案資料、資金、業主委員會用房等手續。二、四條修改理由第一第四十一條，同上位法《民法典》嚴重背離，也同上位法《四川省物業管理條例》背離。《民法典》賦予業主管理物業的組織只有業主大會和業主大會選舉產生的業主委員會，沒有也不可能有業主委員會的替代機構。《四川省物業管理條例》規定，只有在籌建業主委員會確實不能成功的唯一前提下，才可以成立物業管理委員會。除此之外，沒有別的條件成立物業管理委員會。第四十一條，前后二款，中間（一）（二）（三）（四）條，已經嚴重違法上位法，，只宜保留與省物管條例意思一致的那一條，其余的必須刪除。街道辦事處、鎮人民政府以及社區居（村）民委員會有精力積極成立物業管理委員會，為什么不執行《民法典》關于協助業主籌備成立業主大會選舉業主委員會的法律使命？ 第二該條尾款原文物業管理委員會履行籌備組、業主委員會職責時有權使用業主委員會用房。物業管理委員會履行職責應當接受鎮人民政府、街道辦事處的指導和監督。物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者依法撤銷，并通告全體業主。物業管理委員會這么牛逼的權利嗎？又能履行籌備組職責、又能履行業委會職責！十分明顯的暗含意思，就是要剝奪業主成立業主委員會的權利！第三第四十二條更是既離譜、更違法！業主委員會委員必須經過業主共同決定，而且必須達到《民法典》第278條規定的比例才生效。這個怪哉草案居然物業管理委員會的業主代表不需要業主投票選舉，完全都是政府及社區確定的人選。何必如此大費周章呢？社區不是有個環物委嗎？直接接管了小區物業管理就是了，還要成立個代行業委會職責的物業管理委員會掩人耳目干啥子？街道辦事處、鎮人民政府直接代管了各個小區的物業多方便？想要哪家物業公司進去賺錢就叫哪家物業公司進去，像炒掉哪家物業公司就炒掉哪家物業公司，多么地方便呢？可惜啊，業主不是傻瓜，既然基層政府設立的物業管理委員會這個二政府取代了業主的權利，那也請連同業主繳納物管費的義務一并取代！因此，物業管理委員會不但不能像有些官員想象的，可能減少物管矛盾糾紛，如果這樣立法，必然增加物管矛盾糾紛，令基層政府難以自拔。當然也可能滋生基層政府人員中的腐敗分子。因此，此條修改建議刪除第四十二條第二和第三款，刪除后另加一款：物業管理委員會的業主代表的產生，應當按照業主委員會委員的產生程序產生候選人，并經依法召開的業主大會投票選舉產生。第四十二條修改建議稿第四十二條（組成人員和公示）物業管理委員會一般由鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會、公安派出所、建設單位指派代表和業主代表組成，業主代表的人數不得少于總人數的二分之一，主任由鎮人民政府、街道辦事處指派工作人員擔任；已經成立業主大會或建設單位解散注銷的，建設單位不再指派人員參加。物業管理委員會的業主代表的產生，應當按照業主委員會委員的產生程序產生候選人，并經依法召開的業主大會投票選舉產生。第四第四十四條物業管理委員會的任期一般不超過二年。物業服務區域選舉產生業主委員會的，物業管理委員會自行解散。期滿未能選舉產生業主委員會的，由鎮人民政府、街道辦事處重新組建物業管理委員會。該條的修改建議稿第四十四條物業管理委員會的任期不超過二年。物業管理委員會主要職責籌備成立本物管區域業主大會并選舉產生業主委員會。物業服務區域選舉產生業主委員會的，物業管理委員會自行解散。期滿未能選舉產生業主委員會的，由鎮人民政府、街道辦事處組織籌備成立業主大會選舉產生業主委員會。該條的修改理由物管委員會本來就是個過渡性東西，過渡期間開展營造活動，組織動員業主籌備成立業主委員會。二年任期內還不能把業主委員會籌備成立起來，只能說明街道辦、鎮政府的某些人有不可告人的陰謀，業主可以大膽懷疑。---------------------------------------------------一、修改草案原文第四十五條（選聘前期物業服務人）新建物業在辦理商品房預售許可或現售備案之前，建設單位可以采用招投標方式選聘前期物業服務人，并簽訂前期物業服務合同。新建物業整體出售給一個買受人的，由建設單位與買受人協商確定物業服務事項。含有住宅的物業總建筑面積五萬平米以上的，應當采用公開招投標方式選聘前期物業服務人。含有住宅的物業總建筑面積三萬平米以上，不滿五萬平方米的，應當采用邀請招投標方式選聘前期物業服務人。投標人少于三個或含有住宅的物業總建筑面積不滿三萬平方米的，經所在地的區（市）縣住建主管部門同意，可以采用協議方式選聘物業服務人。三、修改建議稿（最后增加一款）物業服務費構成測算清單應當作為物業服務合同附件。第四十五條（選聘前期物業服務人）新建物業在辦理商品房預售許可或現售備案之前，建設單位可以采用招投標方式選聘前期物業服務人，并簽訂前期物業服務合同。新建物業整體出售給一個買受人的，由建設單位與買受人協商確定物業服務事項。含有住宅的物業總建筑面積五萬平米以上的，應當采用公開招投標方式選聘前期物業服務人。含有住宅的物業總建筑面積三萬平米以上，不滿五萬平方米的，應當采用邀請招投標方式選聘前期物業服務人。投標人少于三個或含有住宅的物業總建筑面積不滿三萬平方米的，經所在地的區（市）縣住建主管部門同意，可以采用協議方式選聘物業服務人。 物業服務費構成測算清單應當作為物業服務合同附件。四、修改理由： 與《四川省物管條例》應當保持一致。 一、修改草案原文 第五十三條（人員配備）物業服務人應當按照物業服務合同約定配備服務力量，向物業服務區域派駐物業服務項目負責人和必需的人員。物業服務項目負責人應當由物業服務項目經理擔任。市物業管理協會應當將物業服務人及物業服務項目負責人納入行業自律管理，制定、公布物業服務力量配備指導標準。二、修改建議稿（刪除第二款） 第五十三條（人員配備）物業服務人應當按照物業服務合同約定配備服務力量，向物業服務區域派駐物業服務項目負責人和必需的人員。物業服務項目負責人應當由物業服務項目經理擔任。二、修改理由：行業協會只能做登記的業務，國務院早就規定行業協會必須與主管部門脫鉤，成都市法規怎么可以賦予物管協會市住建部門的職責呢？一、修改草案原文 第六十三條（調整收費標準）業主、物業服務人可以向業主委員會或物業管理委員會提出調整物業服務收費標準的申請。業主提出申請的，經業主委員會或物業管理委員會組織評估后認為確需調整的，與物業服務人協商。物業服務人同意調整的，雙方共同制定調整方案，并將調整方案提交業主共同決定。因職工最低工資標準調整或者其他物業服務成本發生較大變化等原因，物業服務人需要調整物業服務收費標準的，應當遵守下列規定：（一）物業服務人與業主委員會或物業管理委員會共同確定專業機構進行物業服務價格評估，或者委托有資質的專業機構對上一年度本項目的物業服務收支情況進行審計，并將相關報告提交業主委員會或物業管理委員會，有關費用由物業服務人承擔；（二）物業服務人擬定收費標準調整方案，包括調整范圍、理由和補充協議，提交業主委員會或物業管理委員會；（三）業主委員會或物業管理委員會將審計報告、收費標準調整方案公示三十日以上；（四）業主委員會或物業管理委員會將調整方案提交業主共同決定。物業服務人應當將物業收費標準的調整事項和結果及時報告所在地的鎮人民政府、街道辦事處。物業收費標準調整后，物業服務人應當與業主委員會或物業管理委員會完善補充協議，補充協議對全體業主具有法律約束力。二、修改建議稿（刪除繁冗條款）第六十三條（調整收費標準）物管區域單獨建立賬目的，業主、物業服務人可以向業主委員會或物業管理委員會提出調整物業服務收費標準的申請。擬調整物業服務收費標準的，經業主委員會或物業管理委員會組織不少于3名專業人士對物管區域賬目、物業服務費用構成測算清單等評估后，擬定調整方案，將擬調整的物業服務費構成測算清單向業主公示30天，業主無異議，提交業主共同決定。物業服務人應當將物業收費標準的調整事項和結果及時報告所在地的鎮人民政府、街道辦事處。物業收費標準調整后，物業服務人應當與業主委員會或物業管理委員會完善補充協議，補充協議對全體業主具有法律約束力。三、修改理由調整物業服務費用包括上調、也包括下調。無論上調、下調，都需要審查物業服務企業為本物管區域建立的收支賬目，該帳目必須與物業服務費用構成測算清單相對應。調整物業服務費用標準，必須杜絕過去那種菜市場討價還價買菜方式，必須科學測算，需要業主決定的，實際上只有服務質量要求和對應的服務費用中的利潤，公示30天，為的是給有質疑的業主足夠的時間開展復核。尤其是成本的構成部分需要復核。對于擬下調物業服務費用標準，也給物業服務人足夠的復核時間。--------------------------------------------------一、修改草案原文第九十五條（失職追責）住建主管部門及其他行政主管部門、鎮人民政府、街道辦事處的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。二、修改建議稿第九十五條（失職追責）住建主管部門及其他行政主管部門、鎮人民政府、街道辦事處以及社區的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。三、修改理由： 社區工作人員協助街道辦或鎮政府工作，不能成為代街道辦或鎮政府工作人員枉法。 2022年11月19日