體悟時代踏浪前行【拙見長春樓市潮起潮落】

于鴻順

【序】春潮涌動時代烙印 中國改革開放42載，與時俱進，萬象新天。作為80的我，沒有歷經(jīng)1978年中國改革開放的第一次浪潮，也沒有見證1980年時代先行者深圳特區(qū)的揚帆啟航。但是卻深刻體會到改革開放，對于祖國、對于百姓、對于生活帶來的變化，《周易》乾卦有云：“元亨利貞”——萬物創(chuàng)始，磨難風順，有利前行，滄桑正道。而作為地產(chǎn)“老炮”的我，親身體驗到了這種變化，并從中感悟與成長，有幸見證長春城市變化與房地產(chǎn)行業(yè)的潮起潮落，地產(chǎn)人不畏風雨的一往前行，敬天愛人的同時，審時度勢，把握最佳時機，借勢而為，爭立潮頭，踏浪前行。 致敬偉人：改革開放總設(shè)計師 舊貌新顏，體悟變化我的故鄉(xiāng)在東北中心城市—長春，它是吉林省省會，被譽為北國春城、汽車城、電影城、森林城、大學城。連續(xù)九次蟬連“中國最具幸福感城市”，中國十大科研城市第六位。汽車工業(yè)基地與電影制作基地歷史底蘊深厚，同時還是中國軌道客車、光電技術(shù)、應用化學、生物制品等工業(yè)發(fā)展的搖籃。誕生了著名的中國一汽、長春電影制片廠、長春客車廠、中國科學院長春光機所和長春應用化學研究所、長春生物制品研究所等。長春也曾是偽滿新都，因此建有偽滿皇宮、南湖公園（皇龍公園）、地質(zhì)宮（八大部之一：日偽皇宮新宮內(nèi)府舊址）、凈月潭國家森林公園等具有歷史、人文旅游景觀資源。但作為中國老工業(yè)基地也有頑疾與包袱，如人浮于世的官僚、機構(gòu)臃腫的低效、缺少活力的沉悶。1996年至今長春的變化可謂日新月異，城市與人的心態(tài)都在向利好快速精進。 長春2019年GDP 5904億元，增速3%，全國排名第34，2020年上半年GDP為3058.22億，增長1.2%，已全面超越沈陽，近大連，預計年底超越大連成為東北第一經(jīng)濟強市。 第一變化：在于城市中心。現(xiàn)在長春的城市中心雙心多點，城區(qū)各自有中心。主中心在人民廣場，除去原有以卓展百貨為代表的商業(yè)區(qū)與中銀大廈、香格里拉為代表的商務區(qū)，沿人民大街向南延展，主干道人民大街旁的在建華潤萬象城與寶能中心將成為未來的城市地標。2006年隨著市政府的南遷，新城副中心南部新城啟動，歷經(jīng)15年，成為行政、文化、公園、住宅最集中的片區(qū)，鉅城華億購物廣場已開業(yè)，高端定位緊鄰雙線地鐵的遠大百貨也將在2022年開業(yè)，地鐵6號線完工進入倒計時，屆時實現(xiàn)與已投入使用的1號線近距700米換乘，南部新城副中心將再次提升。 第二個變化：在于交通。要致富先修路，長春2007-2008年大興交通，拓展至四環(huán)成為交通剛需。除了已有的輕軌，2011年開始修地鐵，2017年多線投入使用，新線與延長線同步建設(shè)。目前已規(guī)劃到7條地鐵線（含延長線）與1條空港線，預計2025年全部完工。2012年迎來長春“高架快速路”時代，五條主干道同時開修，一時間長春路路都在繞行，處處都在修路。隨后進行合理規(guī)劃，按需逐步修建高架快速路。2020年8條軌交同時在建。長春龍嘉機場二期擴建的T2航站樓已于2019年投入使用，2020年將啟三期擴建，全面配合長春空港經(jīng)濟圈計劃，中韓國際合作示范區(qū)、興隆保稅區(qū)未來可期。 第三個變化：在于產(chǎn)業(yè)提升。已經(jīng)卓有成效的是：一汽改制，徐留平掛帥，紅旗品牌涅槃重生，一汽重歸國之重器，民族品牌與銷量振奮人心。長光衛(wèi)星引領(lǐng)中國民用衛(wèi)星發(fā)展，吉林1號太空獻禮春城。軌道交通客車廠正式與南車合并，成立行業(yè)巨頭中車。生物制藥行業(yè)美譽全國，舉足輕重。教育資源整合，師大吉大小中初高新、北湖、凈月區(qū)多點布局，合并后的吉林大學成為綜合性國家重點大學，理工大學、東北師大、航空大學、農(nóng)業(yè)大學眾多學府共同培育大量高素質(zhì)人才。光機所、物理物、生化所與大學進行深度教產(chǎn)合作，培養(yǎng)大量科研創(chuàng)業(yè)公司與人才。華為、阿里、科大訊飛等高科技企業(yè)紛紛進入長春，為長春產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)注入新活力。房地產(chǎn)高速健康發(fā)展，使長春城市面貌更具朝氣，更多的年青人愿意留下來，與長春共成長。 2017年長春進入地鐵時代，中心城市新軌交框架已然鋪開；2018年長生疫苗事件引發(fā)全國行業(yè)關(guān)注，同時發(fā)現(xiàn)長春生物制藥產(chǎn)業(yè)如此龐大與集中；2019年長春擴城，代管公主嶺。一汽成為春晚分會場，紅旗品牌落地，HS5\H9車型如愿熱銷，一汽復蘇再現(xiàn)汽車城榮光，汽車支柱產(chǎn)業(yè)助力城市經(jīng)濟上行。2020年長春提出四大板塊：長春國際汽車城、長春國家區(qū)域創(chuàng)新中心、長春國際影都、中韓（長春）國際合作示范區(qū)。2019年公主嶺（人口108.2萬，4058平方公里，約長春1/4面積）劃入長春代管，管轄面積增加到4000多平方公里，總面積在全國省會城市中排名第三，大長春概念雛形可見，人口總量突破800萬，城區(qū)人口500萬以上，位列中國特大城市（特大城市全國13個，超大城市北上廣深，人口過千萬）。五年一小變，十年一大變，宏觀預期的長春兩個萬億級（汽車產(chǎn)業(yè)+電子信息產(chǎn)業(yè)）、五個千億級（高端裝備制造業(yè)+食品農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)+醫(yī)藥醫(yī)療業(yè)+影視文創(chuàng)業(yè)+現(xiàn)代服務業(yè)）產(chǎn)業(yè)集群已開始布局；微觀可見的空港經(jīng)濟起飛、歐亞賣場擴容大商圈、人民大街南高速口改遷激活永春板塊、吉林大路與世紀大街互通立交橋、東部快速路延長線完工并投入使用、硅谷大街延長線至范家屯、新建繞城高速（未來或許成就5環(huán)）等利好消息不斷。諸多利好加持，長春有可能將成為東北唯一一個國家中心城市（全國9座，分別是北京、上海、天津、重慶、成都、武漢、鄭州、西安），城市紅利時代即將到來。 《2020年全球創(chuàng)新指數(shù)報告（GⅠⅠ2020）》長春進入全球前100強創(chuàng)新集群，排名全球第87位。這是對長春眾多科技園與老牌科技型企業(yè)實力詮釋。 行業(yè)衍進，體悟冷暖2003年從業(yè)房地產(chǎn)，從銷售、策劃到項目負責人，一路走來，歷經(jīng)陰晴圓缺的世間百態(tài)，回首時風云已淡，只余墨香。時刻自醒“靡不有初，鮮克有終”，拙筆粗略將長春地產(chǎn)發(fā)展歷程一一再現(xiàn)，也許功力所限，未得精要，僅供參考。長春地產(chǎn)從2000年取消福利分房，實行貨幣安置為始，分為三大階段。 第一階段：野蠻生長（1998-2008），這時有地就有錢，借鑒南方房地產(chǎn)開發(fā)模式，房地產(chǎn)成為財富杠桿，播下種子，就有收成的粗放擴張階段，城市均價區(qū)間在2240-4047元/平。由于入行接觸的第一個項目是富豪花園，因此了解1996年長春第一個花園小區(qū)的前世今生，也羨慕過98年后南湖畔的一眾豪宅，如威尼斯花園、富苑花園等。2000年隨著萬達長春明珠的銷售火爆，2001年長春進入外埠地產(chǎn)年，萬科、鴻基國際、天安抱團入長春，一時間業(yè)界驚呼“狼來了”！2002年，本土發(fā)展商亞泰、星宇等25家開發(fā)商提出：“無理由退房”，這一年冰火兩重天，大家說地產(chǎn)遇冷，但銷售面積卻提升了50%，進入年去化150萬平門檻。2003年感觸最深的是除了非典疫情，就是長春東南板塊的繁花似錦，特別是臨河街上中海水岸春城、富奧花園、園丁花園、新加坡城、銀湖柳苑、水鄉(xiāng)人家六盤齊發(fā)，成為城市置業(yè)熱點，中海水岸春城多層1980元/平均價成為區(qū)域價格標桿，由此中海地產(chǎn)踏上長春1哥之路。2004年從融創(chuàng)上城初次見面的“您好，長春”，到天安第一城的為“1%成功人士打造”的認同，長春東南富源區(qū)初見雛型，再到上海綠地城的西部啟航，還有小戶型多盤SUPER STAR。龍嘉機場動工帶動吉林大路迎賓路沿線發(fā)展，凈月的大面積集資建房，臨河街的全線火力爆盤，年去化量爆增至近300萬平。2005年國家宏觀調(diào)控政策頻出，市場年交易下降，成交均價鎖定在2566元/平。2006年新國六條如風過耳，市政府南遷、大舉棚戶區(qū)改造、綠園區(qū)四盤（新奧藍城、吉糧康郡、西城國際公館、天嘉水晶城，西部供應量達長春1/3，）聯(lián)動，中下旬市場井噴，年去化量首次問鼎500萬平。2007年長春樓市、股市全線飄紅，呈井噴之勢，1年6次加息、提高二套首付與基準利率、收緊銀根與提高各大行的儲備金比率、90/ 70政策，國家調(diào)控政策頻出，卻無法抑制地產(chǎn)高歌猛進勢頭，去化量達到600萬平，均價2876元/平，連夜排號買房，一號難求的情況，多次上演，也產(chǎn)生“倒號”的新生產(chǎn)業(yè)。2008年金融海嘯席卷長春樓市，吉林省推出22條救市政策與取消90/70限制，但收效甚微，紅五月引發(fā)第一輪熱銷風潮后,6月為分水嶺,首開銷售率50%成為分水嶺，但是也有審時度勢，利用性價比搶占先機的千套軍團，如中海國社1544套/年（高層不分樓層一口價3700）、保利羅蘭香谷1200套/年（集團指導采用低開高走首開策略）、魯輝國際城1300套/年（大體量、低開高走首開策略）、美景天成2814套/年（小戶型，低價走量策略）。年去化量回落到約500萬平區(qū)間，成交均價年底沖擊四千。 第二階段：黃金十年（2009-2018），是長春房市精細化與標準化質(zhì)變的十年，城市均價從四千到九千多，近破萬。 2009年國家4萬億刺激內(nèi)需，股市下行到3000點震蕩，房市卻量價齊升，成交均價破4千，年成交量超800萬平。2010年稱過山車年，國家調(diào)控政策相繼出臺，全年1200萬平供應量，供大于求成定局，年去化量走低到600萬平，但成交均價上漲1500元/平，年底奔6000元/平。5月后寒冬來襲，進入觀望期。為刺激需求多賣房子，全員營銷+團購頻出，一切為了銷售。4月加入長春萬科，親身參與萬科洋浦花園的全員營銷的不易，現(xiàn)場歷經(jīng)八里堡保利百合得灣開盤砸盤公關(guān)危機事件始末，金九銀十也見證了萬科藍山與惠斯勒小鎮(zhèn)的逆市開盤。2011年國家限購令下發(fā)，年內(nèi)加息3次，操盤萬科柏翠園首開，勁銷13.4億，均價1.7萬/平，刷新萬科集團開盤金額記錄。萬科多盤聯(lián)動，超越中海，成為長春地產(chǎn)1哥。成交量持續(xù)走低，但成交均價波動中上漲，正式破6000元/平。2012年印象最深的是人民幣升值,股市崩盤。柏翠園作為城市豪宅標桿經(jīng)歷了2期開盤受股市崩盤影響，同一時間不少已交定客戶紛紛放棄購買，致使開盤不盡人意。年成交量縮至400萬平區(qū)間。2013年受一二線城市房價暴漲影響，長春城市量價齊升，均價上漲約400元/平，達到6800元/平左右，去化量穩(wěn)步提升至700多萬平。2014央行930房貸新政出臺，兩孩政策助力人口紅利，不動產(chǎn)實名制讓二手房市場悄然活躍，市場供大于求，8月出現(xiàn)現(xiàn)房銷售與打折風暴，9月房交會各種優(yōu)惠與開盤預熱活動此起彼伏，10月22個項目開盤或加推，其中有15個新盤，進入庫存時代。2015年市場下行，國家為去庫存取消限購，但效果不佳。成交均價年底跌至6500元/平，成交量小幅收縮。力旺康城吉大附小正式開學，項目借勢大賣，學位房至此開始更加火爆。同時綠地城加持北師大，銷售業(yè)績看漲，無奈東北綠地內(nèi)優(yōu)外患，不得已全線停工。藍色港灣降價千元也上頭條。本土開發(fā)商發(fā)力：國信央城8號領(lǐng)銜長春精裝標準；偉峰東樾有顏值更有實力，位居年成交金額第一，理念、設(shè)計、品質(zhì)封神，二手房中介集中涌現(xiàn)，專注渠道的帶客通與房房網(wǎng)入局。2016年為了去庫存，推出15條去庫存新政，減免交易手續(xù)費，鼓勵購房。長春新區(qū)落地，北湖成為熱點區(qū)，吉大慧谷開學。年底吳中PK華潤，以樓面5414元/平含淚拿下師大慧仁旁地王。此年成交量破900萬平，城市均價穩(wěn)定在6500元/平左右，有火箭點火之勢。2017年房價坐上地鐵時代一路飛馳，城市均價終破七千，年去化量略有下浮，開始剛需市場向改善過渡。新區(qū)發(fā)力下高新南與北湖成為必爭之地，學區(qū)房發(fā)力高新南，慧谷、慧仁、尚德帶漲區(qū)域樓市。中海地產(chǎn)北湖連下5塊，誓回巔峰。華潤以6475元/平再下南部新城地王（華潤紫云府緊臨地塊）。吳中桃花源以蘇州園林+新亞洲建筑風格領(lǐng)銜長春新中式風格潮流。首次聽聞本土嘉惠地產(chǎn)以工程品質(zhì)獲得業(yè)界贊譽，成為工藝工法學習標桿。2018年3月中央兩會定調(diào)“房住不炒”，因城施策，穩(wěn)字當頭。長春政府出臺多輪樓市調(diào)控政策，穩(wěn)定房價，從三環(huán)限購，嚴審預售證，預售價格，整治市場亂象，到公積金提取設(shè)置上限，一切為了穩(wěn)價。其中吳中桃花源2期開盤委托第三方電商變相提前收取訂金受到整治，多家發(fā)展商就限價問題被房地局約談。9月1日下文新出讓土地的新建裝配式住宅，市區(qū)條件成熟區(qū)域全裝修，并給出政策綠色通道，長春進入精裝時代。5月中鐵建以樓面價6616元/平獲取北湖地塊，成就長春新地王。力旺康城憑借學區(qū)房以年成交額21.46億問鼎長春單盤銷冠。高新南、北湖以地產(chǎn)+教育模式稱雄，凈月大牌開發(fā)商先后發(fā)力。整體市場年量價齊升，全線飄紅。城市均價破九千（上漲約2000元/平/年），年成交量首次突破1000萬平。二手房活躍，帶客通與房房網(wǎng)壯大。 第三階段：理想豐滿（2019-未來）。2019年政策平穩(wěn)，長春樓市依然憑借精裝之勢，城市均價破萬，量價持續(xù)向好。政府管理進入精細化透明時代，一房一價網(wǎng)上可查，新版征信系統(tǒng)上線，根治購房假手續(xù)。教育部對民辦教育“十四禁”，嚴禁招生入學與房地產(chǎn)掛鉤，學位房退出歷史舞臺。政府倡導鑰匙與產(chǎn)權(quán)一起交，中海景陽公館精裝房全面打樣。長春與公主嶺同城化，范家屯樓市煥發(fā)生機；蓮花山孔雀林項目、世茂蓮花山小鎮(zhèn)、金鷹世界綜合體、冰雪大世界、天定山滑雪場項目相繼啟動，令長春聚焦蓮花山休閑旅游板塊。華潤六盤案名公布，多盤聯(lián)動，聲勢無雙。恒大花溪開盤，警察封路，220輛大巴，萬人搖號，創(chuàng)長春之最。陽光美湖天地1200人搶348套房，再現(xiàn)久違的日光盤。長春萬科首次入列百億年度成交金額榜首。融創(chuàng)洋浦一號以單盤28.15億/年銷售金額奪冠。傳統(tǒng)營銷媒體勢弱，反而渠道稱王，帶客通與房房網(wǎng)（1999年軟銀孫正義向注資貝殼投資10億美金，2020年貝殼收購房房網(wǎng)，改名為貝殼找房）經(jīng)紀人日漸壯大，成為營銷拓客的支柱。高新、凈月、北湖、綠園土地出讓相繼出現(xiàn)樓面價超6000元/平地塊，地價推動樓價上升。限價落地可查推動一手房銷售（特別是品牌開發(fā)商項目，出一手房低于二手房成交款的倒掛現(xiàn)象），使二手房交易量下滑。2020年非典疫情平穩(wěn)，2月21日長春售樓處復工，恒大集團率先為負債率瘦身，全國75折優(yōu)惠浪潮來襲。3月長春四大板塊新規(guī)劃出爐，確定長春未來建設(shè)重點。4月西站青怡坊國際旅游文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)區(qū)落地，綠園西部新城崛起毫無懸念。南新南、北湖、凈月之后，范家屯成為置業(yè)熱點，6月燕京十里、萬科向日葵小鎮(zhèn)相繼成功開盤，偉峰后續(xù)跟進拿地加入組團，再加上硅谷大街延長線如期完工的加持，順利以高性價比承接高新外溢客戶，由此可見未來范家屯將更加光彩照人。下半年形勢急轉(zhuǎn)，各大樓盤開盤去化量50%魔咒再現(xiàn)，量降價不降，零首付、首付長分期、贈車位、精裝降毛坯等促銷手段層出不窮。商住樓盤，由于人口流動性差，租賃市場萎縮，除去地段絕對優(yōu)勢外個別項目，多數(shù)銷售慘淡。7月城心豪宅依然老而彌堅，華潤最貴住宅備案價誕生2.8萬/平，面積170-260平，7月以4.39億位居長春成交金額排行榜首位。爛尾盤復活季，其中北湖的龍翔集團連收三盤，龍騰英才時代表現(xiàn)不凡。首次入長外埠開發(fā)商喜居憂參半，招商與旭輝首戰(zhàn)失利，金地與龍湖平穩(wěn)過關(guān)。8月濱河東區(qū)拆遷補償評估方案驚顯，最后補償費用在1.4萬/平左右，超越紅旗街，力度空前之大。萬科星光城開盤熱銷。9月恒大新安生態(tài)小鎮(zhèn)霸屏，精裝4888元/起，開盤85折，成為置業(yè)焦點。長春史上最貴預售價最高項目（商住）亮相：長春寶能中心，最高價6.9萬/平。長春被住建部約談第29天，“長七條”出爐，首付20%購房福利消失，限貸：首套不得低于30%，二套不得低于40%，三套及以上不予貸款，引發(fā)地產(chǎn)項目新一輪搶簽。10月最后的“銀十”，各大樓盤搶售開始，本土樓盤相繼推出低首付（零首付、一成首付、首付長分期等）、內(nèi)部貸、特價房等應對策略。恒大國際新都4字頭超級大盤首次開盤。 登高遠望，妄談未來有句玩笑話：“大富靠國家，中富靠政策，小富靠勤勞”。對于長春未來樓市的預判，有人說看2008年開盤不過半的復蘇歷程，也有人借鑒2010年供大于求的去化，但我憑經(jīng)驗，感覺長春樓市觸底后又進入新一輪波浪式前進階段，短期內(nèi)成交均價在政府調(diào)控下，不讓漲也不讓跌，只能按計劃經(jīng)濟有小幅波動，市中心與城市邊緣價差進一步拉大，綜合后城市均價徘徊在1萬出頭。房住不炒會持續(xù)很長一段時間，首付20%福利將成為過去式。供大于求實際對市場影響會在2023年左右集中爆發(fā)。以史鑒今，長春量價齊升至少需要5年一個復蘇周期，但是長春是否能在明年申請國家中心城市成功？這是影響樓市走向的最大不確定因素。至于明年市場下行還是平穩(wěn)前行？城市均價何去何從？年去化量何時問鼎1500萬？城市置業(yè)的熱點區(qū)域？這需要深入的分析與預判，存在眾多的不確定性。 影響價格與去化量走勢的應該有主要三個要素：第一，城市紅利。第二，政策。第三，區(qū)域運營。  第一個要素：城市紅利。國家層面：假設(shè)長春成為第十個國家中心城市。隨著人民幣升值，投資渠道單一，當下投資房產(chǎn)成為家庭資產(chǎn)保值與增值第一首選，這種需求長期存在與觀望，入局只是時間問題。城市層面：如果長春成為國家中心城市，人口與經(jīng)濟實力將全面提升。下一步公主嶺并長，四大板塊同時發(fā)力，城市競爭力與聚吸力加強，開源節(jié)流的吸納人口：利用大學與優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)增加省內(nèi)、全國、國外居住人口凈流入量，降低年青人外流，形成長春第一輪人口紅利，實現(xiàn)目標城區(qū)人口過500萬，管理區(qū)域人口過千萬，妥妥進入特大城市。隨著長春多個文旅項目相繼落地，增加外來流動性消費力入長，助力第三產(chǎn)業(yè)升級；汽車、電子信息、航天航空、生物制藥、影視相關(guān)產(chǎn)業(yè)板塊的擴張與升級，帶來城市經(jīng)濟的繁榮；人民幣升值與未來電子貨幣發(fā)行，GDP快速增長，經(jīng)濟向好，人均城市收入將有所提升，刺激樓價與需求進一步增長，突破現(xiàn)有量價天花板。 第二個要素：政策。國家層面：房住不炒是一定時間段內(nèi)的主導政策，金融方面針對房地產(chǎn)收緊錢口袋，重點督查負債率（萬達是前車之鑒，恒大正在全面減負債），房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)貸會更加困難，針對銀行房貸也會進行計劃經(jīng)濟的“放風箏”。并且嘗試用舊改代替棚改，以此給樓市降溫。房價可以漲，成交量可以提，但必須是平穩(wěn)上漲，不能影響民生，這是政府底線。城市層面：雖有“長七條”，但對比沈陽“沈八條”還是相對寬松，預留了窗口期。沈八條首套貸款不低于30%，二套貸款提高到50%，三套及以上全款，并規(guī)定首付必須一次性付清，嚴禁首付分期和首付貸。眼前對于品牌開發(fā)商首付分期和首付貸基本上沒有什么操作空間，但是本土發(fā)展商卻可以通過首付分期與首付貸將這個門檻降下來，刺激剛需與投資需求前置，但是大家也清楚這需要與時間賽跑，關(guān)窗只是時間問題。另外隨市場競爭加劇，品牌開發(fā)商也有采用低首付、首付分期策略的可能。所以明年紅五月是必搶的上市與銷售的關(guān)鍵時間節(jié)點。長春政府推動土地出讓的同時，也在提升棚改項目的力度。2020年長春樓市土地供應量將會是5年來最大（3633公頃），四大板塊約占70%；棚戶區(qū)改造量比去年翻了近一翻，約占住宅供地29%。根據(jù)中原9月數(shù)據(jù)長春商品房住宅累計庫存958.35萬平，按照19年平均銷售速度計算（月均85.16萬平/月），當前庫存可銷售11.25個月。10月26日統(tǒng)計2020年已出讓住宅用地1665萬平，其中已動工未銷售土地面積是464萬平（已售436萬平），年底庫存約1700萬平左右，明年再加上今年已出讓未動工土地面積765萬平，供大于求已成定局，但按長春樓市發(fā)展軌跡預判，這種庫存壓力會在2-3年后集中爆發(fā)。今年依然以棚改項目為主，舊改僅牛刀小試，搶國家“棚改停，強舊改”政策末班車，但這種政策延期性不會太長。 第三個要素：區(qū)域運營。區(qū)域正常以城區(qū)劃分：老城區(qū)（朝陽、南關(guān)、綠園、二道、寬城、經(jīng)開、高新、凈月）與新區(qū)（2016年國家務批復成立的長春新區(qū)：長春市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、北湖科技開發(fā)區(qū)、長德經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主）劃分，以發(fā)展成熟度劃分：中心城區(qū)（復興城區(qū)含朝陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、綠園西部新城開發(fā)區(qū)、汽開區(qū)）與遠郊新區(qū)(公主嶺范家屯與大嶺、雙陽奢嶺、農(nóng)安新安合作區(qū)——合隆、燒鍋、開安3鎮(zhèn)+太平池生態(tài)經(jīng)濟區(qū)、興隆山保稅區(qū)、蓮花山旅游度假區(qū)、九臺卡倫湖區(qū)、德惠長德區(qū)等)。今年確定的四大板塊：長春國際汽車城（公主嶺+汽開區(qū)+朝陽開發(fā)區(qū)、西新工業(yè)集中區(qū)、高新區(qū)）、長春國家區(qū)域創(chuàng)新中心（經(jīng)開、高新、北湖）、長春國際影都（凈月、蓮花山、雙陽奢嶺）、中韓（長春）國際合作示范區(qū)（長德、空港）。不妄論各區(qū)發(fā)展，只談個人粗淺看法。 國際汽車城:公主嶺區(qū)域的范家屯與大嶺均有看點，范家屯臨高新，硅谷大街延線明年開通，直接吸引高新外溢置業(yè)客戶與投資客，并且區(qū)域周邊擁有大量汽車配套工廠，有直接消費客群。萬科向日葵小鎮(zhèn)、嘉惠燕京十里成功開盤打樣，帶動區(qū)域內(nèi)眾多樓盤并頭前行。大嶺方向恒大花溪谷火爆開盤，年底又有偉峰拿地的加盟，低開高走的投資前景看好，但當?shù)禺a(chǎn)業(yè)落地是關(guān)鍵。朝陽開發(fā)區(qū)一直低調(diào)務實，擁有大量汽車配套工廠，缺居住用地供應，明年東安與新星宇項目陸續(xù)落地，開創(chuàng)“有公園、有學校、有商業(yè)”三有新都市生活，將給波瀾不驚的區(qū)域帶來不同城市復興面貌，打通任督兩脈，充滿活力。汽開區(qū)品牌開發(fā)商匯集，有萬科、保利、旭輝，鄰近的綠園西部新城借西客站與青怡坊文旅綜合體發(fā)力，明年片區(qū)內(nèi)大眾央著、保利閱云臺、潤德華城、頣高住宅項目即將上市，汽開區(qū)在售的萬科西宸之光、旭輝理想城、保利熙悅、中鐵逸湖項目也將持續(xù)加推，片區(qū)項目扎堆，八仙過海各顯其能，綠園西部新城與汽開區(qū)相鄰區(qū)域?qū)⒊蔀槔铣菂^(qū)熱點。 公主嶺范家屯硅谷大街在售樓盤 汽開區(qū)與相鄰綠園區(qū)（特別是綠園西部新城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）樓市供應量。 長春國家區(qū)域創(chuàng)新中心：經(jīng)開、高新、北湖原本都是改善性產(chǎn)品主導區(qū)域，但隨著房價過萬必須考慮總價，已悄然向品質(zhì)剛需過渡。經(jīng)開區(qū)最成熟也最具影響力，在全國219戶國家級經(jīng)開區(qū)中綜合排名第28位，處于全國第一梯隊，目前樓市供小于求且量價平穩(wěn)。高新區(qū)（也稱高新南）是長春新區(qū)中最成熟的富源區(qū)，人文素質(zhì)高，配套完善，學區(qū)資源目前是推動樓市前行的主力，吸引全城關(guān)注，特別是相鄰的南部新城，整體供需兩旺，量價平衡。北湖區(qū)（曾是高新屬地，稱高新北）是長春發(fā)展最快的區(qū)域，而且品牌開發(fā)商聚集，拿地價格屢創(chuàng)新高。供大于求的局面顯而易見，為何品牌開發(fā)商執(zhí)意看好？是因為有工業(yè)大學、吉大英才、師大明達、十一高學校，還是在建的吉大崇文學校資源？還是因為新城吾悅廣場開業(yè)，歐亞北湖購物廣場與龍翔國際商務區(qū)完工投入運營將近，補足了商業(yè)商務的區(qū)域空白？于是，帶著疑問我走了一趟北湖，特別是參觀北湖科技園后，給我留下深刻印象與思考。北湖以IT產(chǎn)業(yè)、航空航天、生物制藥三大支柱科技產(chǎn)業(yè)為主，周邊有中國科學院光機所、地理所、應化所等國家級科技單位，科技研發(fā)氛圍濃郁，符合國家剛頒布的科技自強自立發(fā)展趨勢。佐丹力健康連續(xù)納稅10億、安沃安新生物是中國最大合資企業(yè)、長光衛(wèi)星中國民用衛(wèi)星領(lǐng)域佼佼者，“吉林一號”系列衛(wèi)星，每年都得送上太空幾顆，據(jù)說bilibili衛(wèi)星都是它提供的，特別是近期朋友圈發(fā)的公司給員工配了80輛奧迪車，令人羨慕不已。雖然高品高價讓投資客離場，但科技產(chǎn)業(yè)園吸虹效應不斷涌現(xiàn)，大量國內(nèi)外、創(chuàng)業(yè)科技企業(yè)入駐，將帶來大量外部進入?yún)^(qū)域消費客群，北湖人文烙上的科技的印跡，產(chǎn)城融合，人居攜手產(chǎn)業(yè)共進。 北湖科技園 長光衛(wèi)星 國際影都：長春是電影城，歷史底蘊豐厚，但由于墨守成規(guī)，近些年缺少市場化影響力的影片，業(yè)界影響力有但聲名不顯。也沒有像橫店一樣有全國影響力的影視基地。所以國際影都產(chǎn)業(yè)的復興，需要時間，也需要萬達的資源整合、精心打磨與用心運營。人居地產(chǎn)方面，借東師華蘊、慧澤學區(qū)優(yōu)勢，順延生態(tài)大街與南臨河街熱度，伊通河畔萬科星光城與萬達星光半島已啟動，順利開盤。未來房地產(chǎn)片區(qū)發(fā)展主要依托：1-本區(qū)域內(nèi)影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要看萬達利用住宅養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)反哺住宅策略具體落地時間，預估需要長線打磨（萬達茂領(lǐng)軍的先導區(qū)5年起步，全部完成至少10年以上），如動畫學院等相關(guān)大學遷入，帶動產(chǎn)業(yè)人口進入與消費；2-周邊區(qū)域樓市帶動，凈月城市板塊生態(tài)大街與明年開通南臨河街一線已各校名盤成聚集效應，考慮明后年高速口遷移后出現(xiàn)的永春板塊，連接人民大街的凈月快速路與袁家窩堡地鐵站的開通，隨城市外延，慢慢具備城市化屬性，去近郊化印象。凈月旅游板塊中心在天澤大路區(qū)域，目前定位偏向高端化，局部意向客群外溢向雙陽奢嶺方向，未來康養(yǎng)政策落地后，將推動凈月旅游板塊進級發(fā)展。影都凈月旅游板塊支撐點在于：長影世紀城人文資源、凈月潭國家公園自然資源、遠洋塞特奧萊商業(yè)資源。蓮花山定位旅游、休閑、康養(yǎng)板塊，冰雪大世界、天定山滑雪場已運營，世茂蓮花山小鎮(zhèn)、力旺孔雀林、金鷹世界已開盤銷售，今年又有大量開發(fā)商拿地，特別是今年金鷹世界商業(yè)集群的啟動，2025年9月完工，與地鐵2號線延長無縫連接，成為新的TOD地標的利好消息。但由于目前是非城市主力發(fā)展方向，政府扶持力度有限，明年將平穩(wěn)有序前行，具備城市人居屬性還任重道遠。 影都生態(tài)大街與南臨河街沿線樓盤與配套 供應量集中的改善產(chǎn)品板塊 中韓（長春）國際合作示范區(qū)：長德與空港絕對的遠郊新區(qū)，待開發(fā)空間巨大。目前看其中的興隆山保稅區(qū)將成為發(fā)展的先導區(qū)。2011年長春興隆綜合保稅區(qū)獲得國務院的正式批準，成為我國第19個綜合保稅區(qū)，也是吉林省唯一一個綜合保稅區(qū)。它由開發(fā)經(jīng)驗老道的經(jīng)開區(qū)執(zhí)掌發(fā)展戰(zhàn)略，目前道路系統(tǒng)及基礎(chǔ)建設(shè)完備，中外運、招商局物流、際華集團、順豐為龍頭現(xiàn)代化服務業(yè)快速發(fā)展，以萬豐智能裝備、吳太醫(yī)藥為代表的先進制造、生物醫(yī)藥業(yè)初具規(guī)模。區(qū)域內(nèi)唯一在售住宅項目力旺榮禧銷售情況來看，管委會、區(qū)域內(nèi)企業(yè)為主力消費人群，二道區(qū)沿機場大道流入的客群為輔，投資客戶也不少。隨著今年北科健的拿地，明年將有新的住宅項目啟動，呈現(xiàn)區(qū)域雙雄，鄰近的興隆山濕地公園也將建成投入使用，體育學院、長春大學、理工大學遷址，教育地塊的落實、各類產(chǎn)業(yè)園的進入，相信興隆山保稅區(qū)將成為新區(qū)發(fā)展橋頭堡。今年也伴隨著龍嘉機場三期擴建，正式成為空運樞紐型機場，介時三個航運樓將全面提升運營能力，真正實現(xiàn)空港定位，從長遠上看，未來可期。  一路走來，體悟世態(tài)萬千，大時代賦予我們機遇，可弄潮浪尖，踏浪前行。故鄉(xiāng)長春明年繼續(xù)申請或成為國家中心城市（簡稱國中），對長春城市而言，意義重大。它將讓我們重拾置業(yè)與投資信心，因為城市綜合實力才是樓市發(fā)展的長久動力。政府調(diào)控下的房住不炒與房價控制政策方向己是必然，但明年成交量是否攀升？還是有機會與看點的。如果非將今年與明年樓市比較，好或壞，漲或跌，難或易，我想更多是登高遠望，從城市層面與市場環(huán)境著眼，仁者見仁，智者見智，且行且看！ 1998—2020年長春樓市所見所得 【1998—2008 野蠻生長】 【2009—2018 黃金十年】【2019— 未來理想豐滿】詳見下面附件明細 遇見美好，要學會放慢腳步，靜靜觀賞。青春韶華易逝，要學會且行且珍惜！ 于鴻順2020年11月4日于長春

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體悟時代 踏浪前行【拙見長春樓市潮起潮落】

于鴻順

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