<h3>一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能不能做得好，拿地階段就已經(jīng)決定了大半。而決定是否要拿一個(gè)項(xiàng)目，根本決定因素就是預(yù)測(cè)是否能賺錢，商人重利，不賺錢的項(xiàng)目是不會(huì)做的，而賺不賺錢，其實(shí)看的就是算賬。</h3><h3> 算賬，分為靜態(tài)測(cè)算和動(dòng)態(tài)測(cè)算，靜態(tài)的賬非常簡(jiǎn)單，就是收入和成本的簡(jiǎn)單相減，也最為實(shí)用和簡(jiǎn)潔，項(xiàng)目好壞的評(píng)價(jià)指標(biāo)為凈利潤(rùn)率。但靜態(tài)的測(cè)算只能講清楚項(xiàng)目的利潤(rùn)空間有多少，并不反映股東的資金使用效率，所以港資企業(yè)和上市公司也都采用了動(dòng)態(tài)的測(cè)算，核心是現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目好壞的評(píng)價(jià)指標(biāo)為內(nèi)部收益率。</h3><h3>一、靜態(tài)測(cè)算</h3><h3>一般的投資人員學(xué)測(cè)算都是從靜態(tài)測(cè)算開始學(xué)起，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)上相對(duì)簡(jiǎn)單，羅列的是房地產(chǎn)開發(fā)的全成本和全收入，容易理解。</h3><h3>1、其中主要成本為①土地成本、②前期費(fèi)用、③工程費(fèi)用、④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、⑤開發(fā)間接成本、⑥三項(xiàng)費(fèi)用（管理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)）、⑦稅費(fèi)（土增稅、增值稅、所得稅）。</h3><h3>2、其中主要收入為房產(chǎn)銷售收入。</h3><h3>3、測(cè)算利潤(rùn)也很簡(jiǎn)單：凈利潤(rùn)=總收入-總成本。</h3><h3>4、土地成本里包含了土地款、拆遷費(fèi)用、契稅等一切和土地有關(guān)的成本。</h3><h3>5、前期費(fèi)用里包含了項(xiàng)目正式開工前的所有費(fèi)用，如設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、勘察費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨建費(fèi)等。</h3><h3>6、工程費(fèi)用里包含了土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)，前者包含基礎(chǔ)工程、地下室工程、主體工程、門窗幕墻工程、室內(nèi)精裝、公共部位精裝以及臨水臨電等，后者包含了室內(nèi)水電暖管線設(shè)備及安裝等。</h3><h3>7、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包含了，大市政配套費(fèi)、上下水、電、氣、有線電視、智能化等費(fèi)用，也包含小區(qū)園林景觀費(fèi)用。</h3><h3>8、開發(fā)間接成本主要是不可預(yù)見費(fèi)，也包括了將股東借款資本化的費(fèi)用以及營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。</h3><h3>9、三項(xiàng)費(fèi)用一般為營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。</h3><h3>10、稅費(fèi)為土增稅、增值稅、所得稅。</h3><h3>11、講定義很枯燥，現(xiàn)在講下大概的成本范圍，以總建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，前期費(fèi)用一般為200-300元/平，工程費(fèi)用一般為3000-4000元/平，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用一般為500-800元/平，開發(fā)間接成本（不含借款資本化）一般為100元/平，營(yíng)銷費(fèi)用與管理費(fèi)用一般按照總銷售額進(jìn)行提點(diǎn)（1%-3%），土增稅、增值稅、所得稅均有相應(yīng)計(jì)算公式，一般來(lái)講占總成本的比例在15%以上。以上是簡(jiǎn)化計(jì)算的口徑。</h3><h3>12、銷售收入上現(xiàn)在都是含了增值稅，所以在測(cè)算時(shí)還要注意是否要扒掉這一層稅。</h3><h3> 13、小結(jié)：靜態(tài)測(cè)算比較簡(jiǎn)單，一張表就可以揭示所有的問(wèn)題，而且實(shí)實(shí)在在得告訴了你，你都在測(cè)算些什么東西，邏輯上也比較清晰，檢查測(cè)算是否有誤，通過(guò)靜態(tài)測(cè)算著手是一個(gè)比較快捷有效的方式。</h3><h3>二、動(dòng)態(tài)測(cè)算</h3><h3> 現(xiàn)在很多公司都在使用動(dòng)態(tài)測(cè)算，往往一份EXCEL里面套了十幾張表，雖然大部分公司都做了標(biāo)準(zhǔn)化，將勾稽關(guān)系嵌套到位，并且對(duì)表格做了鎖定，使之使用起來(lái)更加傻瓜化，減輕使用者的負(fù)擔(dān)。但是新手碰到一連串十幾張表，注定會(huì)懵逼，就算是熟手，碰到一個(gè)新的測(cè)算體系，要理解里面的勾稽關(guān)系和主要指標(biāo)，也要起碼一個(gè)晚上的熟悉過(guò)程。</h3><h3>動(dòng)態(tài)測(cè)算表格看不懂不是你的錯(cuò)，因?yàn)檎娴暮軓?fù)雜，需要沉下心來(lái)逐步熟悉。</h3><h3>如何入門？</h3><h3>首先要明白動(dòng)態(tài)測(cè)算和靜態(tài)測(cè)算的差別在哪里，答案是時(shí)間。動(dòng)態(tài)測(cè)算有個(gè)時(shí)間軸，展示的是各收入項(xiàng)、成本項(xiàng)、融資項(xiàng)在各時(shí)間段的現(xiàn)金流情況，大部分表格都是對(duì)收入項(xiàng)和成本項(xiàng)做單獨(dú)的運(yùn)營(yíng)假設(shè)。當(dāng)然也有幾張輔助的表格，如規(guī)劃業(yè)態(tài)指標(biāo)數(shù)據(jù)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)、土增稅計(jì)算數(shù)據(jù)等。最重要的表格還是兩張，一張是現(xiàn)金流量表，另一張是成本利潤(rùn)表（靜態(tài)），前者可測(cè)得企業(yè)最關(guān)心的IRR數(shù)據(jù)，后者可以直觀感知項(xiàng)目的基本利潤(rùn)情況。</h3><h3>三、使用</h3><h3>靜態(tài)測(cè)算展示的是測(cè)算的基本原理，動(dòng)態(tài)測(cè)算可以更加關(guān)注資金利用效率、對(duì)于持有型物業(yè)適用性更強(qiáng)。兩者各有各的優(yōu)劣勢(shì)。</h3><h3>1、 靜態(tài)測(cè)算</h3><h3>1） 優(yōu)勢(shì)：簡(jiǎn)單直觀，實(shí)用性強(qiáng)。</h3><h3>2） 劣勢(shì)：資金使用效率關(guān)注不夠，測(cè)算利潤(rùn)均為賬面利潤(rùn)，如碰到棚改、商辦、持有等問(wèn)題，均難以評(píng)判項(xiàng)目好壞。</h3><h3>2、 動(dòng)態(tài)測(cè)算</h3><h3>1） 優(yōu)勢(shì)：考慮全面、充分，由其對(duì)復(fù)雜類業(yè)態(tài)測(cè)算效果較好，房地產(chǎn)行業(yè)是高負(fù)債行業(yè)，動(dòng)態(tài)測(cè)算更能反映股東自有資金的投入和產(chǎn)出情況</h3><h3>2） 劣勢(shì)：各收入項(xiàng)、成本項(xiàng)、融資項(xiàng)均難以標(biāo)準(zhǔn)化，所有測(cè)算數(shù)據(jù)都是假設(shè)，計(jì)劃和實(shí)際的出入造成測(cè)算的IRR結(jié)果誤差非常大。</h3><h3>四、小結(jié)</h3><h3>這篇文只是一個(gè)說(shuō)明原理的文，測(cè)算的熟悉過(guò)程還是一個(gè)熟能生巧的過(guò)程，做幾次測(cè)算就有感覺(jué)了。項(xiàng)目越復(fù)雜，測(cè)算也是越復(fù)雜，有很多疑問(wèn)都是在實(shí)踐中才能感受到，然后解決。祝各位測(cè)算愉快。</h3>
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